Casa da demolire o ristrutturare

Esistono diversi modi per diventare proprietario di una casa. Il modo più semplice è costruire un nuovo edificio, puoi anche acquistare una casa già pronta da uno sviluppatore o prendere possesso di una casa che in precedenza apparteneva a qualcun altro. Ci possono essere molte ragioni per cui scegliamo la terza soluzione. Elenchiamo i più importanti.
- Fiducia per l'ambiente in cui vivremo. La vecchia casa si trova in un luogo specifico, di solito sviluppato a lungo, che ha buone possibilità di non cambiare improvvisamente. Possiamo guardare i nostri vicini, verificare la qualità dei servizi, della comunicazione e dell'istruzione. Di regola, è più vicino al centro della città di un appezzamento di terreno non edificato su cui si può costruire qualcosa.
- Trama decorata. Insieme alla casa, abbiamo la possibilità di diventare proprietari di un giardino alberato, non di un campo vuoto, di cui ci occupiamo solitamente quando si costruisce una casa da zero. Anche le utenze - gas, elettricità, acqua, linea telefonica - sono solitamente un vantaggio.
- Riduzione dei tempi di attesa. La casa è già in piedi, quindi possiamo prenderne possesso quasi subito. Dovremmo aspettare uno nuovo.
- La capacità di "toccare" l'interno della casa. Grazie al fatto che esiste, e spesso è sistemato e rifinito, possiamo subito verificare se la disposizione e le dimensioni delle stanze, la loro insolazione e i suoni esterni soddisfano le nostre aspettative. Anche se non del tutto, è più facile immaginare eventuali cambiamenti.
Apparentemente carino, ma …
Spesso, apportando piccole modifiche, riuscirai a trasformare un corpo banale o trascurato in una forma interessante con il tocco di una bacchetta magica. Purtroppo questo non è sempre possibile. A volte capita che nessuna delle attività di adattamento programmate sia possibile e si renda necessario smantellare tutto o parte dell'edificio.
Ebbene, cosa dovremmo sapere per prendere consapevolmente una decisione sul futuro della casa?
Di solito valutiamo l'ambiente, la trama o la posizione senza problemi, spesso in modo intuitivo. La situazione è diversa con l'edificio stesso.
Per essere sicuri della corretta valutazione, è opportuno ordinare pareri specialistici sullo stato dell'edificio: n costruttivo, compreso lo stato di umidità di pareti e soffitti; sugli impianti (idraulica, riscaldamento, ventilazione e canne fumarie).
Naturalmente, prima di conoscere queste opinioni, possiamo prestare attenzione anche a molte cose.
Valutiamo le condizioni della struttura
- Diamo un'occhiata ai muri portanti (solitamente più spessi degli altri - da 25 a 60 cm): le crepe o graffi profondi su di essi indicano i movimenti delle fondazioni causati, ad esempio, da cedimenti irregolari dell'edificio. In una situazione del genere, l'opinione del costruttore sarà decisiva. È possibile che i graffi si siano formati molto tempo fa, che l'insediamento sia finito e la casa sia stabile.
- Diamo un'occhiata ai pavimenti: se si piegano molto, può significare che anche il pavimento sottostante. Questo deve essere verificato. Il modo più semplice per controllare il grado di flessione del pavimento a casa è allungare la corda tra le pareti, appena sopra il pavimento.
- Guardiamo in alto: se la struttura del tetto (travatura reticolare) appare danneggiata, presenta molte crepe longitudinali, fratture, elementi marci, non promette nulla di buono.
Valutiamo il grado di umidità
- Diamo un'occhiata all'ambiente circostante: se un fiume scorre vicino alla casa, crescono gli ontani, l'area si alza più in alto e le case circostanti hanno piani rialzati, possiamo considerare che il livello delle acque sotterranee sul terreno è alto, in altre parole - il terreno è molto umido . E l'umidità penetra nelle fondamenta, nei muri e negli scantinati. Può essere fermato isolando adeguatamente l'edificio. Vediamo se è finito.
- Diamo un'occhiata allo zoccolo (la parte inferiore del muro, spesso realizzata con un materiale diverso dalla parte superiore): intonaco scrostato, efflorescenze sul muro, odore di muffa nel seminterrato - questi sono i primi segni di umidità che sale dal terreno.
- Diamo uno sguardo ai muri: i funghi sui muri sono il risultato della loro umidità permanente. Se sospettiamo che la casa sia ammuffita, dovremmo consultare un micologo. Se si possono vedere tracce di umidità nelle parti superiori delle pareti, è segno di una fuoriuscita di acqua piovana - sia attraverso tubi e grondaie intasati o che perdono o, cosa che purtroppo spesso accade, attraverso un tetto che perde (vecchia copertura, nessuno strato isolante) o attraverso la terrazza sopra il piano terra.
- Facciamo una passeggiata sulle terrazze: sono un elemento estremamente difficile da isolare adeguatamente di un edificio. I materiali attualmente disponibili consentono una completa tenuta, ma quando si acquista una vecchia casa con un ampio terrazzo, dovremmo fare attenzione e consultare uno specialista.
Valutiamo l'attività degli insetti La
travatura in legno è spesso un habitat per insetti. I caratteristici piccoli fori che ricoprono la superficie delle travi o travetti, con la farina che fuoriesce dall'interno, indicano che la struttura è stata infettata da insetti. Se il danno agli elementi supera il 40% della loro sezione trasversale, il traliccio deve essere sostituito con uno nuovo. Non è poi così male, se pensassimo di smantellare e cambiare comunque il tetto, ma se no?
Valutiamo la qualità del suolo e le soluzioni tecniche e materiali,
è necessario verificare se il terreno e la struttura dell'edificio resisteranno a tutti i cambiamenti previsti. Le fondamenta progettate per una villa a un piano raramente sopporteranno il carico aggiuntivo di un piano in più e il tetto sarà ricoperto di lamiera leggera: le piastrelle di ceramica dei tuoi sogni. Naturalmente, è possibile scegliere i materiali e la futura disposizione dell'edificio in modo tale che "l'impossibile diventi possibile": la casa può essere ampliata con la tecnologia di un telaio leggero e la copertura può essere sostituita con una più leggera, ma ugualmente attraente. tuttavia, deve essere pianificato in anticipo.
Avvertimento! Nel valutare le condizioni dell'edificio, non dobbiamo lasciarci influenzare dal fatto che è stato appena intonacato e ridipinto. In questo modo, puoi modificare l'aspetto anche di una casa completamente inabitabile, senza incorrere in grossi esborsi finanziari.
Regolamento non da
piano di sviluppo della sfilata
Nel piano di sviluppo territoriale locale (o, se il comune non dispone di tale documento, nelle condizioni di sviluppo specificate su nostra richiesta per un appezzamento specifico) troveremo tutte le condizioni che una casa e un terreno devono soddisfare - anche dopo l'espansione. Vale la pena leggere attentamente questo documento, perché potrebbe risultare che le normative impongano l'altezza massima degli edifici o l'angolo della pendenza del tetto, o l'area massima del lotto che possiamo sviluppare. A volte questo limita notevolmente le possibilità di cambiamento. Se la sovrastruttura non è un'opzione (un edificio troppo alto), sollevare anche il tetto (pendenza del tetto errata) e non ci sarà nulla da aggiungere (la linea di costruzione invalicabile non lo consentirà),la demolizione dovrebbe essere considerata e l'edificio dovrebbe essere eretto. Quando si progetta una casa da zero, è molto più facile prendere in considerazione tutti i requisiti ufficiali.
La bellezza dell'ambiente circostante può essere uno svantaggio: se la
casa scelta si trova in una zona paesaggistica protetta (motivi naturali o storici), divieti o ordinanze possono essere applicati a soluzioni architettoniche dettagliate (ad esempio la necessità di utilizzare materiali di finitura specifici o dettagli che si riferiscono al vecchio stile di costruzione in una data regione del paese, o divieto di edificare parte dell'area a causa del corso del corso d'acqua).
Regole del diritto edilizio
Restrizioni agli investitori sono imposte anche dalla legge edilizia insieme al regolamento di base, ovvero "Condizioni tecniche che devono essere soddisfatte dagli edifici e dalla loro ubicazione". Controlliamo se la forma e le dimensioni del lotto consentono il libero ingrandimento o modifica della forma - le distanze dai confini del lotto sono importanti qui (generalmente 4 m dal confine per un muro con aperture, ma ci sono eccezioni sotto forma di estensioni fino al bordo del lotto, o ad una distanza identica a al vicino - la simmetria della distanza), dalle pareti degli edifici vicini (8 mo più a causa della sicurezza antincendio), elementi di installazioni sotterranee (pozzi, fosse settiche, gasdotti), bidoni della spazzatura (3 m dall'edificio).
Non cambieremo i confini della trama, ma a volte è possibile spostare un bidone della spazzatura o ricollocare reti sotterranee, anche se costoso. tuttavia, questa potrebbe essere l'unica possibilità per un'espansione di successo.
È inoltre importante conoscere l'orientamento dell'edificio, che ci permetterà di pianificare un possibile ampliamento, in modo che la parte nuova non tagli il sole dal giardino, e non ombreggi le case residenziali vicine.
Modalità di riqualificazione
Indipendentemente dalla valutazione delle condizioni tecniche, è necessario analizzare attentamente le proprie esigenze e considerare come adattare la propria casa a esse. Di seguito sono riportate le modifiche più comuni alle case esistenti.
Ricorda solo che la maggior parte delle modifiche alla forma dell'edificio cambia radicalmente l'aspetto dell'edificio. Pertanto, vale la pena fare sforzi in modo che i cambiamenti siano favorevoli per lui.
Sovrastruttura, ovvero alzare un piano su tutta la casa o sulla sua parte inferiore. permette di ricavare ulteriore spazio abitativo o addirittura un appartamento completamente indipendente. Tale espansione contribuirà anche alla fine dei problemi con un tetto scarsamente isolato e che spesso perde: una nuova soluzione che garantisce lo spessore appropriato dell'isolamento minimizzerà la perdita di calore e ridurrà le bollette del riscaldamento.
Alzare il tetto, cioè alzare i muri della soffitta, cambiare l'angolo di inclinazione e inserire finestre da tetto o abbaini. In questo modo, otteniamo uno spazio abitativo aggiuntivo a tutti gli effetti in soffitta. La struttura del tetto può essere parzialmente visibile utilizzando colori che enfatizzano la naturale bellezza della capriata in legno. Questi tipi di modifiche riguardano spesso garage adiacenti a edifici multipiano: a basso costo si guadagna un'ampia area disponibile dal secondo livello dell'edificio, e alzando il tetto sopra il garage si ottiene una forma più compatta.
Estensione, ovvero l'aggiunta di un nuovo corpo all'edificio. La casa è ampliata da una stanza, garage, scala. Tale soluzione, oltre a creare ulteriore spazio utilizzabile, rende l'edificio otticamente "tozzo", la base più ampia dà l'impressione di un legame più solido con il terreno. Questo è prezioso per le case con proporzioni originariamente distorte, ad esempio troppo alte. Dopo l'ampliamento, l'edificio deve trovarsi a 3 o 4 metri dal confine del lotto.
Costruire una terrazza, ovvero trasformare una terrazza aperta in un giardino d'inverno. Le moderne tecnologie offrono sistemi di terrazze già pronti. I giardini d'inverno, oltre allo spazio attraente, aggiungono anche una nuova espressione moderna al corpo dell'edificio.
Cambiare gli interni, cioè ricostruire alcuni elementi della casa senza disturbare la forma del corpo. Tali soluzioni sono generalmente imposte dalla situazione di vita di una famiglia diversa da prima. Ricorda, tuttavia, che non tutti i muri possono essere rimossi e qualsiasi modifica potrebbe anche rendere difficile la posa delle installazioni domestiche.
Cambio di pelle, cioè isolamento. La casa, che è stata costruita diverse o diverse dozzine di anni fa, di certo non soddisfa i requisiti termici degli edifici odierni. In poche parole, le bollette elevate del riscaldamento sono causate dalla perdita di calore attraverso muri, tetto, finestre che perdono, cantina e vecchi sistemi di riscaldamento. Le decisioni sull'isolamento termico e sull'ammodernamento del riscaldamento vengono prese sempre più spesso, soprattutto perché parte delle spese a tal fine possono essere recuperate tramite prestiti speciali agevolati dallo Stato. L'isolamento della casa è una buona opportunità per cambiare il modo in cui è finito. In una parola, l'intera faccenda ha un volto nuovo, spesso più interessante.
Trasformerà … - ciò che è facile e ciò che è difficile da cambiare
Quando ci consultiamo con molte persone prima di prendere una decisione, spesso sentiamo la frase: "che diavolo, funzionerà!" Stiamo attenti con dichiarazioni così leggere. Anche se molto può essere ricostruito, non è tutto. Abbiamo già parlato della capacità portante di fondazioni e solai, ovvero delle limitate possibilità di trasferire carichi aggiuntivi. Una trappola che molte persone che apportano cambiamenti da sole cadono in una catena di disgrazie - quando un cambiamento apparentemente piccolo ne comporta di nuovi e successivi, che richiedono ulteriore lavoro oneroso. Se fossero previsti in anticipo, molto probabilmente tutto potrebbe essere pianificato e realizzato in modo completamente diverso.
Un buon esempio è la demolizione di una parte di un muro pieno e la sua sostituzione con una superficie traslucida in mattoni di vetro. Non è un grosso problema, ma all'improvviso si scopre che c'era un radiatore attaccato al vecchio muro, quindi ora deve essere sostituito con un modello a pavimento. C'era una piccola presa elettrica nel muro e, dopo la demolizione, i cavi elettrici giacevano a terra. Il modulo in vetrocemento ha reso più piccola l'apertura della porta, quindi bisogna sostituirla o spostare l'apertura, scolpendo un altro muro … ei costi salgono sempre di più.
Cerchiamo di essere saggi in anticipo e di chiedere consiglio ai professionisti. La collaborazione con l'architetto nella fase iniziale dell'intero progetto ci permetterà di rispondere rapidamente alla domanda se una determinata casa possa essere ridisegnata per soddisfare le nostre esigenze dal punto di vista funzionale. Definirà inoltre la forma e l'espressione architettonica dell'edificio, consentirà di pensare ai materiali e all'utilizzo di moderne soluzioni tecniche. È vero che i signori non dovrebbero parlare di soldi, ma gli investitori no. Preparare, ad esempio, un preventivo generale di spesa ci farà capire cosa andremo ad affrontare, ci permetterà di ottenere informazioni sulle possibilità di ottenere un prestito. A volte dimostrerà che le nostre paure erano troppo grandi o che non avevamo previsto gran parte delle spese.
L'ultimo, ma non meno importante, aspetto del progetto è l'organizzazione dell'intero investimento. Occorre valutare attentamente quanto tempo può richiedere la ricostruzione e se è possibile abitare la casa durante i lavori di ristrutturazione; e se no, dove sarà il nostro alloggio?
Mettiamo insieme un puzzle:
se analizziamo tutto, facciamo una lista nera (condizioni, restrizioni, divieti, difetti tecnici necessari da rimuovere), allora possiamo decidere consapevolmente se la ricostruzione, che è possibile eseguire nelle condizioni, soddisfa le nostre aspettative. In tal caso, iniziamo ad apportare modifiche. se no, beh, devi pensare a demolire e creare una casa completamente da zero, ma che soddisfi al cento per cento le nostre esigenze.
L'architetto dovrebbe aiutare nei passaggi successivi. È lui che determinerà l'ambito della futura riqualificazione. Scopriremo se per l'entità delle modifiche sarà necessaria una licenza edilizia (o demolizione, e poi edificazione), oppure se è sufficiente notificare i lavori al dipartimento di architettura nell'apposito ufficio comunale. Se è necessario ottenere un permesso di costruzione (una vasta gamma di modifiche - nel corpo dell'edificio o negli elementi strutturali), sarà prima necessario ottenere un estratto dal piano locale o richiedere le condizioni di costruzione e lo sviluppo del terreno (simile alla costruzione di una nuova casa). Per piccole modifiche, senza disturbare la struttura, è sufficiente presentare le opere con una descrizione dettagliata del loro scopo, disegni e tutte le informazioni necessarie.
Dopo aver ottenuto il permesso o aver atteso il tempo previsto dal regolamento, non ci resta altro da fare che agire e aggiungere l'ultimo tassello al nostro puzzle di costruzione. Quindi: ricostruendo o costruendo da zero, diventa il proprietario della casa dei tuoi sogni.
Status giuridico dell'edificio
Se abbiamo deciso di acquistare una vecchia casa e abbiamo intenzione di ricostruirla, controlliamo attentamente con i proprietari se le condizioni attuali sono legali. Può accadere che, poiché abbiamo un progetto di ricostruzione per l'ufficio comunale, si scopre che ciò che esiste è costruzione senza legge - e non deve riguardare la costruzione dell'intero edificio senza permesso, ma solo, ad esempio, l'aggiunta o la modifica di alcune sue parti. Potremmo quindi incorrere in una penale sotto forma di una tassa di legalizzazione, che attualmente ammonta a 50.000 per gli edifici unifamiliari! Di solito è una sorpresa molto spiacevole.
Quando si decide di demolire
Devi informare l'ufficio competente (dipartimento di architettura nell'ufficio del comune) delle tue intenzioni. Secondo l'Art. 31 del Testo Unico delle Costruzioni, deve avvenire sotto forma di:
- notifica dell'intenzione di demolire (specificando il tipo, l'ambito e le modalità di esecuzione di tali lavori) - per gli edifici non iscritti nel registro di tutela dei monumenti, di altezza inferiore a 8 m, se posti ad una distanza non inferiore alla metà del lotto la loro altezza;
- domanda di permesso di demolizione - per oggetti sotto tutela conservativa o di altezza superiore a 8 m.
Dopo aver esaminato la notifica dell'intenzione di demolizione, l'Ufficio può talvolta imporre l'obbligo di ottenere un permesso di demolizione, soprattutto se la demolizione può influenzare le condizioni dell'acqua, i servizi igienico-sanitari e le condizioni dell'ambiente.
La domanda per un permesso di demolizione è composta da elementi simili a quelli del permesso di costruzione - sarà necessario coinvolgere l'architetto o il costruttore per preparare tale domanda.