Nel caso di case in buone condizioni, possiamo condurre noi stessi la valutazione preliminare. Tuttavia, in caso di dubbi sulle condizioni dell'edificio, è opportuno avvalersi dell'aiuto di un ingegnere autorizzato che interpreterà correttamente le tracce di umidità o graffi che appaiono. Spesso dispone di apparecchiature che consentono, tra le altre cose, di determinare il livello di umidità o di controllare il funzionamento della ventilazione. Inoltre, indicherà i luoghi in cui vale la pena realizzare gli open space. In situazioni giustificate, lui o lei consiglierà un esame di termovisione o una perizia tecnica più dettagliata di quegli elementi della vecchia casa che potrebbero causare problemi in futuro.
Come verificare lo stato giuridico di una vecchia casa
Quando si decide di acquistare una proprietà, prima di tutto, dovremmo verificare il suo status giuridico. Il documento più importante da analizzare è il registro fondiario e ipotecario. Otterremo il suo numero dal venditore della casa. Sapendolo, possiamo leggere il libro nell'apposito dipartimento del registro fondiario e ipotecario del tribunale distrettuale o su Internet, sul sito web del Ministero della giustizia, nel database del registro fondiario centrale (https://ekw.ms.gov.pl). Nei singoli reparti troveremo informazioni sulla proprietà, come indirizzo, zona, proprietario. L'informazione importante è la menzione che la proprietà del terreno è sviluppata. Altrimenti, c'è il sospetto che la casa sia costruita illegalmente o sia in costruzione.Quest'ultima situazione può esporci a numerosi problemi. La costruzione può essere arbitraria o non può essere eseguita in conformità con il progetto approvato. "Rettificare" una situazione del genere genera costi finanziari difficili da prevedere. Potrebbe anche risultare che la casa sarà adatta per la demolizione.
Le sezioni III e IV contengono informazioni sui vincoli immobiliari, ad esempio servitù di passaggio, ipoteca. Inoltre, al libro possono essere allegate richieste di modifica in corso, il cui contenuto non è ancora visibile nella voce. I dati contenuti nel registro fondiario e ipotecario devono essere confrontati con lo stato attuale, ad esempio il numero di piani.
Avvertimento! Esistono anche beni immobili per i quali non è stato istituito un libro e il loro status giuridico è regolato in modo diverso, ad esempio da decisioni giudiziarie legalmente valide.
Un altro documento che ci consentirà di valutare lo status giuridico è un estratto dal catasto, che può essere ottenuto dal dipartimento di geodesia della città, comune o ufficio distrettuale. Include il numero di registrazione del terreno con l'area, i dati del proprietario, il tipo di terreno, la classe del terreno e ancora il numero di registro del terreno e del mutuo. All'estratto è allegata una mappa, un estratto dal registro fondiario e edilizio con i confini immobiliari. Mostra il numero dei lotti vicini, la forma del terreno e il profilo della casa insieme alla designazione delle sue funzioni e al numero di piani.
Quindi dovremmo controllare la nostra proprietà in termini di immediate vicinanze. Il piano di sviluppo territoriale locale aiuterà in questo. Da esso possiamo scoprire la funzione del lotto, cosa sarà costruito nelle sue vicinanze, quali restrizioni si applicano alla proprietà, ad esempio l'altezza dell'edificio, il tipo di tetto, ecc. Saranno importanti in una possibile ricostruzione. Se la trama non è coperta dal piano di sviluppo locale, dovremmo ottenere una decisione di zonizzazione dal venditore o richiederne una noi stessi per una determinata proprietà (non dobbiamo essere i proprietari della trama).
Acquistare una vecchia casa: documenti che devono ancora essere "radiografati"
Più vecchia è la proprietà, meno possibilità hai di ottenere tutti i documenti per la tua casa. Tuttavia, vale la pena chiedere al proprietario se li possiede.
Decisione del permesso di costruzione. Se il venditore non ne ha uno, dovremmo verificare con il dipartimento di architettura locale o l'ispettorato di supervisione edilizia del Poviat se è stato richiesto un permesso di costruzione o non ci sono autorità di supervisione in corso, ad esempio in caso di sviluppo illegale.
Notifica di completamento della costruzione o permesso di occupazione. Questo documento può avere un nome diverso a seconda dell'età della casa. Se questo documento non è disponibile, procedere come in assenza di permesso di costruzione.
Registro di costruzione con dichiarazione del direttore dei lavori al termine della costruzione. In effetti, potrebbero esserci diversi log, ad esempio da ricostruzione o espansione. Se non è presente, è necessario ordinare una verifica tecnica dettagliata dell'edificio.
Progetto di costruzione. La mancanza di questo documento può indicare che l'edificio non è stato costruito secondo il progetto di costruzione approvato. Anche la documentazione di vecchie proprietà potrebbe essere danneggiata. Con le proprietà più vecchie (oltre 40 anni), il venditore può avere un inventario della proprietà invece di un progetto di costruzione.
Progettazione as-built per impianti sanitari ed elettrici. Se manca o non è aggiornato, vediamo se la rete interna è stata ristrutturata durante l'utilizzo e se è stata realizzata la documentazione as built.
Attuale protocollo camino. Secondo la legge sull'edilizia, il proprietario della casa è obbligato a ispezionare ogni anno i tubi di fumo, scarico e ventilazione.
L'attuale protocollo di prova delle fughe di gas. A condizione che la casa ne sia dotata, anche il sopralluogo viene effettuato ogni anno.
Rapporto corrente sulle misurazioni dell'impianto elettrico. Secondo le disposizioni della legge sulla costruzione, il proprietario della casa dovrebbe condurre i suoi test ogni 5 anni.
Accordi con fornitori di media. Ci assicuriamo che la proprietà sia dotata di allacciamento idrico, fognario ed elettrico. La nostra vigilanza dovrebbe essere rafforzata dalla mancanza di tali accordi.
Certificato energetico. Si consiglia di redigere tale certificato al momento della vendita della casa. Il venditore non è legalmente obbligato ad allegare tale documento per gli edifici costruiti prima del 2009.
Manuali del dispositivo. Sono necessari quando in casa sono installati dispositivi che richiedono operazioni e manutenzioni complicate o costanti.
Quanto vale la trama
Dopo aver verificato lo stato formale e legale della proprietà, dovremmo valutare la trama. È meglio iniziare controllando i confini e il rispetto del profilo del registro fondiario e della mappa geodetica as-built. Un geometra ci aiuterà in questo, che verificherà se ci sono pietre di confine o altri punti caratteristici che separano la proprietà negli angoli del terreno. Inoltre, lo misurerà in relazione alla mappa geodetica e, in caso di dubbio, ricrea i confini del lotto e misurerà l'area. Potrebbe quindi risultare, ad esempio, che il recinto del vicino è posizionato entro i confini della proprietà che intendiamo acquistare.
Vale la pena prestare attenzione se l'appezzamento non è periodicamente allagato dall'acqua piovana oa causa di acqua sollevata nel vicino fiume. Anche le informazioni su come viene drenata l'acqua piovana saranno utili. Alla luce della legge, è inaccettabile smaltirli al di fuori della trama.
Quando gli alberi crescono sul terreno, è necessario valutare le loro condizioni e scoprire se possiamo tagliarli in futuro. Alberi malati o appassiti possono essere una minaccia per la tua casa. Dobbiamo anche ricordare che una vegetazione lussureggiante richiede cure che richiedono molto tempo.
Il valore del lotto dipende dalla sua posizione, posizione in relazione alle direzioni del mondo, sviluppo del territorio, condizioni del piano di sviluppo spaziale locale. Se siamo interessati al valore esatto della proprietà, dobbiamo fare riferimento a un perito di proprietà autorizzato.
La vecchia casa sarà funzionale?
Quando si acquista una vecchia casa, non abbiamo alcuna influenza sulla disposizione e le funzioni delle stanze. Tuttavia, quando l'attuale disposizione degli interni non ci soddisfa, possiamo pensare di cambiarla. È bene collaborare con un architetto già in fase di acquisto di un immobile. Solo una persona con esperienza sarà in grado di valutare le possibilità di riqualificazione interna. Gli elementi principali che limitano le possibilità di modifica dei locali sono la capacità portante dei soffitti (in casi particolari può essere aumentata), la sistemazione delle pareti strutturali e dei camini, molto costosi o addirittura poco redditizi da riconfigurare. Quando si guarda la casa e si hanno le piante, è bene indicare sui disegni quali pareti sono portanti e quali sono tramezzate.
La maggior parte delle case che hanno diverse dozzine di anni sono orientate verso le parti del mondo in modo tale che il soggiorno si trovi sul lato sud, mentre i bagni e la cucina - sul lato nord. Tuttavia, questa non è una regola e quindi dovremmo sempre verificare come la casa è illuminata dal sole, come questa luce cambia durante l'anno e se l'irraggiamento dei singoli interni soddisfa le nostre preferenze. Alcune case tra i vecchi alberi possono sembrare belle, ma all'interno possono essere eternamente buie. Se non siamo in grado di valutare l'insolazione in inverno e in estate, possiamo incaricare un architetto di eseguire tale analisi. In questo modo, scopriremo a che ora le facciate delle case saranno nel raggio di luce solare.
Come valutare la redditività della ricostruzione di una vecchia casa
Quando la casa sembra terribile, puoi vedere che nessuno ci abita da molti anni, ma il suo prezzo è estremamente favorevole e la sua posizione è attraente, vale la pena usare l'aiuto di professionisti che si occupano della valutazione delle condizioni tecniche. Potranno dirci se la casa può essere ampliata o ricostruita, o forse è meglio rinunciare ad acquistarla e cercarne un'altra.
Tuttavia, se abbiamo già deciso, il parere degli esperti sarà sicuramente utile: nella vecchia casa potrebbero aspettarci spiacevoli sorprese, ad esempio durante la ristrutturazione si scoprirà che il muro è fatto di un materiale diverso da quello che abbiamo ipotizzato. Ma può anche accadere che, sebbene molte cose debbano essere sostituite (ad esempio finestre, porte, tutti gli impianti), gli elementi più importanti della struttura sono in buone condizioni e la casa è adatta per essere abitata dopo una ristrutturazione generale.
Il costo della ricostruzione di una vecchia casa è stimato sulla base di un progetto preliminare, lasciando un ampio margine di sicurezza.
Prima di acquistare una vecchia casa, controlliamo quanto ci costerà mantenerla. Chiediamo al proprietario le bollette per il riscaldamento (gas, elettricità o gasolio), così come per l'elettricità, l'acqua, la raccolta dei rifiuti o lo svuotamento della fossa settica. Chiediamo anche l'importo della tassa sulla proprietà.
È una buona idea chiedere ai tuoi vicini del tuo rapporto con il tuo attuale proprietario. Potrebbe emergere una disputa di lunga data, ad esempio sugli alberi che crescono vicino al confine. Che ci piaccia o no, ce ne occuperemo insieme alla casa.
