Proprietà condivisa
La quota del proprietario dei locali separati nella proprietà comune corrisponde al rapporto tra la superficie utile dei locali - inclusa l'area dei locali associati - e l'area utilizzabile totale di tutti i locali, inclusi i locali associati.
I proprietari dei locali sostengono le spese e gli oneri relativi al mantenimento dei beni comuni per un importo proporzionale all'ammontare delle loro quote nel bene comune.
Inoltre, ogni proprietario sostiene le spese relative alla manutenzione dei propri locali, è tenuto a mantenerlo in buone condizioni, osservare l'ordine della casa, partecipare alle spese di gestione legate al mantenimento della proprietà condivisa, utilizzarla in modo da non ostacolare l'uso da parte di altri comproprietari e collaborare con loro per tutelare bene comune.
Su richiesta del consiglio di amministrazione, il proprietario dei locali è tenuto a consentire l'accesso ai locali ogniqualvolta sia necessario eseguire lavori di manutenzione, ristrutturazione o riparazione di un guasto nella proprietà comune, nonché dotare l'edificio, le sue parti o altri locali di impianti aggiuntivi. La mancanza di consenso porterà la comunità ad intraprendere un'azione legale al fine di ottenere un ordine del tribunale per entrare nell'edificio.
Consiglio di Gestione
I costi di gestione di un immobile comune comprendono:
- spese per riparazioni e manutenzioni correnti;
- oneri per la fornitura di energia elettrica e calore, gas e acqua, nella parte relativa al bene comune, e oneri per l'antenna collettiva e l'ascensore;
- assicurazioni, tasse e altri onorari di diritto pubblico, a meno che non siano coperti direttamente dai proprietari dei singoli locali;
- spese per il mantenimento dell'ordine e della pulizia;
- remunerazione dei membri del consiglio di amministrazione o del dirigente.
I proprietari dei locali effettuano pagamenti anticipati per coprire i costi di gestione sotto forma di canoni correnti, pagabili anticipatamente entro il 10 di ogni mese. In assenza di pagamenti sul conto della comunità, questi crediti possono essere fatti valere in procedimenti scritti per iscritto.
Se il proprietario dei locali è in ritardo con il pagamento delle tasse da lui dovute per un lungo periodo o viola l'ordine interno applicabile in modo flagrante o persistente, o rende l'uso di altri locali o proprietà comune scomodo per il suo comportamento inappropriato, la comunità abitativa può, in un processo, richiedere la vendita dei locali all'asta sulla base delle disposizioni del codice di procedura civile in materia di preclusione di beni immobili.
Il proprietario il cui locale è stato venduto non ha diritto a un locale sostitutivo.
Le passività relative alla proprietà comune (ad esempio prestiti presi per la ristrutturazione) sono a carico della comunità abitativa senza restrizioni e di ciascun proprietario dei locali - nella parte corrispondente alla sua quota in questa proprietà.
Il proprietario della casa molto probabilmente possiede la maggior parte delle azioni della proprietà condivisa - l'appartamento invenduto che sta affittando rimane di sua proprietà. Pertanto, paga commissioni proporzionalmente più alte, ma ha anche una maggiore influenza sulla gestione del bene comune.
Se ci sono più di sette locali separati, compresi locali non separati, i proprietari dei locali sono tenuti ad adottare una delibera sulla selezione di un consiglio di amministrazione composto da una o più persone. Gestisce gli affari della comunità abitativa e la rappresenta all'esterno e nei rapporti tra la comunità ei singoli proprietari dei locali. Le deliberazioni dei proprietari dei locali sono adottate o in assemblea o per raccolta individuale di voti da parte del consiglio di amministrazione; la delibera può essere frutto di votazioni espresse in parte in assemblea, in parte per raccolta individuale.
Le deliberazioni sono prese a maggioranza dei voti dei proprietari dei locali, calcolati sulla base dell'ammontare delle azioni, a meno che il contratto o la delibera così adottata non preveda che in una specifica questione ogni proprietario abbia diritto a un voto.
Tuttavia, il proprietario non deve osservare passivamente l'impostazione di regole contrarie alla legge. Può appellarsi contro la delibera al tribunale per la sua incoerenza con la legge o l'accordo dei proprietari dei locali, o se viola i principi di corretta gestione del patrimonio immobiliare comune o altrimenti viola i suoi interessi. Questa azione può essere intentata contro la comunità abitativa entro 6 settimane dalla data di adozione della delibera in un'assemblea generale dei proprietari o dalla data di notifica della persona che propone l'azione sul contenuto della delibera adottata con voto individuale.
