Come acquistare in sicurezza un appartamento

Un anno fa, ci sono passato io stesso. Ero convinto che dopo la mia esperienza di appalti, catasto fondiario e ipotecario, notaio e trattando nuovi documenti e promesse, sapessi già tutto. Per questo motivo ho assistito alla conferenza di Olgierd Świostek, avvocato e titolare di uno studio legale, svoltasi durante l'ultima fiera dell'edilizia a Torwar, senza condanna. Mentre ascoltavo la lucida spiegazione delle prossime complessità e insidie legali della conclusione di un accordo, mi sono reso conto di essere stato molto fortunato. Potrei facilmente perdere una grande quantità di denaro a causa della mia mancanza di conoscenza e cautela.
Contratto preliminare più sicuro con un notaio
Il primo passo per acquistare un appartamento è firmare un contratto preliminare. Molto spesso si tratta di un normale contratto scritto di diritto civile. Tuttavia, vale la pena per diversi motivi concluderlo sotto forma di atto notarile:
> Innanzitutto, garantisce la conclusione di un contratto di trasferimento di proprietà. Accade che l'acquirente soddisfi le condizioni stabilite nel contratto preliminare (ad es. Effettua un pagamento anticipato), e tuttavia il venditore si rifiuta di firmare il documento in questione. Secondo la legge, se entrambi i contratti sono nella stessa forma (cioè sotto forma di atto notarile in questo caso), il primo è la base per il tribunale che ordina che la proprietà sia trasferita all'acquirente, cioè per concludere un contratto promesso.
> Un contratto preliminare concluso con un notaio è anche una solida base per la negoziazione in caso di problemi (es. Ritardo nella consegna dell'appartamento, difetti nei locali, ecc.) Naturalmente, anche un contratto "ordinario" dà luogo a una richiesta di risarcimento, ma le possibilità di vincere un tribunale sono scarse e il processo stesso è costoso (spese di giudizio, avvocato, a volte perizie) e lungo.
> L'atto è redatto da un notaio. Prima di farlo, esamina i documenti, incl. estratti del registro fondiario e ipotecario o diritto del venditore di disporre dell'appartamento. Questa è una protezione aggiuntiva per l'acquirente contro i truffatori.
> Dovresti essere consapevole del fatto che lo sviluppatore non ci offrirà di firmare questo documento presso un notaio. Lo standard nel mercato è un contratto scritto. L'acquirente deve proporlo lui stesso.
> Il contratto presso lo studio del notaio comporta una spesa aggiuntiva: il pagamento dell'onorario del notaio. Oggi, tuttavia, il mercato dei servizi notarili è così ampio che puoi permetterti di negoziare. È sempre più comune dividere la quota a metà - alcuni vengono pagati alla firma del contratto preliminare, altri - per il contratto vero e proprio.
Un contratto senza una voce nel libro non è sufficiente
> Tale documento ti consente di far valere i tuoi diritti, ma solo nei confronti della persona o dello sviluppatore con cui abbiamo firmato un contratto. Se nel frattempo vende l'appartamento ad un'altra società o persona, non abbiamo alcun diritto. A meno che non ci assicuriamo che le informazioni sulla conclusione di un contratto preliminare siano iscritte nel registro fondiario e ipotecario. Questo viene spesso fatto da un notaio (qui la commissione è 150 per la domanda e 200 per il notaio). Grazie a ciò possiamo far valere i diritti sui locali da chiunque lo abbia acquistato, anche dopo la data di pubblicazione della domanda nel catasto fondiario e ipotecario.
Controlliamo le autorizzazioni del venditore
> Prima di firmare qualsiasi contratto, controlliamo le autorizzazioni del proprietario. Informazioni in merito possono essere trovate nel registro fondiario e ipotecario.
> Devi conoscere il numero del libro per ottenere una copia. È sufficiente una normale cancellazione, che costa 30 (intero - 60).
> Nel caso di un contratto di sviluppo, è importante firmarlo con il vero proprietario del terreno su cui si sta costruendo il blocco. Succede che un investitore, per motivi finanziari, erige un edificio su un terreno altrui e lo riacquista dopo aver firmato contratti con i futuri proprietari di appartamenti.
> Firmiamo un contratto solo con il proprietario o usufruttuario perpetuo del terreno.
> Dovresti anche fare attenzione quando trovi informazioni su un'ipoteca nel registro fondiario e ipotecario. Nel caso di un appartamento sul mercato secondario, è necessario conoscere l'importo esatto di tale addebito dalla banca che ha prestato i locali. Può darsi che sebbene l'ipoteca sia, ad esempio, per l'importo di 200.000, l'onere effettivo sia molto più alto, perché il proprietario non ha pagato le rate e sono stati addebitati gli interessi di mora. Al momento dell'acquisto di un appartamento indebitato, specifichiamo nel contratto che quanto pagheremo andrà direttamente alla banca. Nel caso del mercato primario, va ricordato che se l'appezzamento è gravato da un mutuo, l'intera somma verrà automaticamente assegnata ai nostri locali, se non ci occuperemo di separarla e una speciale promessa della banca.
Devi leggere il contratto
> L'acquirente spesso dimentica questa importante regola. Dovremmo ottenere il contratto qualche giorno prima di firmarlo dal notaio. Sì, per leggere tutto con calma e in caso di dubbio consultare un avvocato.
> L'inizio del documento che contiene le dichiarazioni delle parti è molto importante. Contiene tutte le informazioni sull'immobile che stiamo acquistando. Non vale la pena sfogliarlo brevemente e controllare solo le parti con costi o termini di recesso.
Controlla con chi firmi i documenti
> Vale la pena assicurarsi che la persona che firma il contratto abbia il diritto di vendere l'appartamento. Ogni azienda stessa nomina le persone che hanno tale diritto (spesso il presidente oi membri del consiglio di amministrazione) e le informazioni a riguardo possono essere trovate nel registro nazionale del tribunale della società. Ogni altro dipendente dovrebbe avere una procura speciale.