Come acquistare una casa o un terreno con un intermediario

Quando si sceglie un'agenzia immobiliare con attenzione, seguiamo la sua reputazione o il consiglio di amici, a volte prestiamo attenzione a quanto tempo opera sul mercato. Raramente, però, controlla l'agenzia nel registro centrale degli intermediari. Da questo registro, tenuto dal ministro dei trasporti e delle costruzioni (dati disponibili sul sito www.mi.gov.pl), è possibile scoprire se l'agente dispone di una licenza professionale che lo autorizza a occuparsi di beni immobili.
Inoltre, vale la pena assicurarsi che il broker da noi selezionato disponga di un'assicurazione di responsabilità civile aggiornata. Questo è molto importante soprattutto per gli acquirenti. Questa assicurazione ci proteggerà dalle conseguenze finanziarie dell'acquisto di una casa con uno status giuridico non regolamentato (ad esempio una casa in cui - nonostante le assicurazioni dell'agente - le questioni ereditarie non sono state risolte; in tale situazione, il risarcimento sarà pagato dall'assicuratore dell'agente).
Contratto di intermediazione
Dopo aver selezionato un'agenzia immobiliare, firmiamo un contratto di intermediazione. Di norma, è preparato da un intermediario, ma non dovremmo firmarlo senza un'analisi approfondita: è meglio chiedere in anticipo il suo modello e considerare attentamente tutte le disposizioni in esso contenute. Di norma, il contratto con un intermediario dovrebbe specificare:

parti del contratto (dati del broker e della persona che acquista / vende la proprietà);

l'oggetto del contratto (quanto è grande la proprietà da ricercare, in quali quartieri può essere situata, qual è il limite di prezzo - superiore (quando si tratta di acquistare) o inferiore (se stiamo vendendo qualcosa),

il termine per il quale le parti concludono il contratto - può essere di 3, 6 o 12 mesi; si può altresì stabilire che il contratto è concluso fino all'effettiva vendita o acquisto dell'immobile;

remunerazione dell'intermediario - solitamente commissione, dall'1,5 al 6% del valore dell'immobile, l'importo della commissione dipende dal fatto che, secondo il contratto, sia solo una parte a pagarla (il più delle volte il venditore - è il cosiddetto contratto esclusivo soggetto a commissione da 4 , Dal 5 al 6%, più attraente per i potenziali acquirenti) o un contratto in cui entrambe le parti della transazione pagano una commissione - quindi è il cosiddetto contratto aperto, secondo il quale l'importo della commissione va dall'1,5 al 3%);

la data in cui la commissione dovrebbe essere pagata;

indicazione se il cliente utilizza solo una o più agenzie - questa voce non è obbligatoria, ma vale la pena chiederne l'inclusione se vogliamo collaborare con una sola agenzia - allora il broker sarà sicuro di essere l'unico amministratore della nostra offerta e riceverà una commissione, quindi cercherà di completare la transazione il più rapidamente possibile e secondo le nostre esigenze;

il modo di presentare l'annuncio - che si tratti di un annuncio sulla stampa locale o nazionale, un annuncio su Internet o un annuncio visualizzato sul balcone di casa - vale la pena determinare il modo esatto di presentare le offerte, perché influisce sull'efficacia dell'annuncio, nonché sull'ammontare complessivo della commissione;

i motivi della possibile risoluzione del contratto, i termini della sua risoluzione e gli obblighi reciproci di entrambe le parti a tale riguardo;

determinare se l'intermediario è tenuto a compilare i documenti necessari per la vendita, quali: un estratto corrente del catasto fondiario e ipotecario, un estratto del catasto, planimetrie tecniche della casa, conferma dei controlli e certificato dell'ufficio del comune al pagamento dell'imposta sugli immobili dovuta;

registrazioni che facilitano gli accordi finanziari - ad esempio, in modo tale che i soldi per la casa venduta saranno pagati dall'acquirente su un conto di deposito a garanzia e pagati al venditore dopo la firma dell'atto notarile;

la previsione che il contratto sia redatto in due copie identiche e che, per quanto non regolato, si applicheranno le disposizioni del codice civile;

data e luogo di conclusione del contratto;

firme autografe di entrambe le parti del contratto.
Contratto con una cattura
Occasionalmente, i contratti presentati dall'agenzia sono imprecisi, illegali o danno troppo potere al broker. Quindi è meglio non firmare un contratto che includa, ad esempio:

una dichiarazione che la causa di risoluzione del contratto può essere solo il consenso di entrambe le parti e che in caso di risoluzione l'agente ha diritto non solo al rimborso delle spese effettivamente sostenute da lui, ma anche in tutto o in parte della commissione In pratica, ciò significa che quando il cliente desidera recedere dal contratto (ad esempio perché il broker ignora i suoi suggerimenti o non pubblica il suo annuncio), il broker potrebbe non acconsentire; e in caso di consenso il cliente sarà comunque costretto a pagare una commissione;

una clausola che impone al cliente l'obbligo di pagare l'intera commissione, nonostante il contratto non sia stato concluso "per motivi e circostanze indipendenti dalla volontà dell'ufficio". Questa disposizione imprecisa apre la porta a grandi abusi, pertanto è necessario richiedere o una specifica motivazione o la cancellazione di tale disposizione dal contratto;

l'obbligo del cliente di pagare la commissione, anche se il contratto è già stato risolto (ad esempio 2 anni fa), ma la transazione è conclusa tra "ex clienti dell'ufficio" - tale disposizione in pratica vincola il cliente per ulteriori 2 anni con un'agenzia immobiliare;

disposizioni che impongono al cliente l'obbligo di pagare interessi sulla commissione non pagata in tempo, e l'importo di tale interesse può essere anche del 2% per ogni giorno di ritardo, che in pratica è usura (illegale, interesse molto alto);

la riserva che durante la durata del contratto non può essere modificata (es. l'importo della commissione può essere modificato);