Affinché il contratto preliminare sia valido, deve contenere le disposizioni essenziali del … contratto definitivo.
Quelli sono:
- l'oggetto del contratto - vale a dire, determinare cosa si vende, se si tratta di un immobile sviluppato o non sviluppato, dove si trova, quale area ha, e un'indicazione del numero di registro fondiario e ipotecario e una descrizione delle singole sezioni di questo libro,
- il prezzo della proprietà - deve essere inserito in valuta polacca, la data di conclusione del contratto promesso - la voce "il prima possibile" non è sufficiente. È preferibile indicare una data specifica di conclusione del contratto promesso o un periodo di tempo che termina con una data specifica, ad esempio "entro il 31 dicembre 2016".
Al fine di garantire i crediti derivanti dal contratto preliminare, l'acquirente dell'immobile può versare un acconto o un anticipo di un importo specifico (il contratto deve confermare l'anticipo o il pagamento anticipato all'altra parte).
Presso lo studio notarile o in agenzia?
Il contratto preliminare di compravendita immobiliare può essere stipulato in qualsiasi forma, pertanto non è richiesto atto notarile. E spesso gli acquirenti decidono di farlo, cioè lo fanno in forma scritta standard, perché questo - a differenza di un atto notarile - non costa loro nulla.
Avvertimento! Il contratto definitivo di compravendita dell'immobile deve essere stipulato in forma di atto notarile (non sarà valido un contratto concluso senza registro).
Tuttavia, è molto meglio firmare un contratto preliminare autenticato - solo su questa base, nel caso in cui il venditore non rispetti le disposizioni del contratto preliminare, è possibile richiedere in tribunale il trasferimento della proprietà dell'immobile all'acquirente senza il consenso del venditore. Questo è possibile grazie all'art. 64 del codice civile, in cui si afferma che una decisione del tribunale "che stabilisca l'obbligo di una determinata persona di rendere una dichiarazione di volontà designata sostituisce questa dichiarazione". In altre parole, il tribunale afferma, al posto del venditore, che l'immobile è di proprietà dell'acquirente che ha adempiuto a tutti i termini del contratto. Pertanto, d'ora in poi, ne è il pieno proprietario.
Se il contratto preliminare è stato concluso solo per iscritto, al venditore può essere chiesto solo di restituire il denaro pagato. Teoricamente, il venditore può firmare il contratto su carta (non presso l'ufficio del notaio), e poi recedere da esso in due o tre settimane, perché qualcuno ha deciso di pagare di più e restituire il doppio acconto pagato (soprattutto se era piccolo).
Vale la pena sottolineare che l'importo dell'anticipo o del deposito in caso di vendita di immobili non è regolato dalla legge. Secondo la prassi prevalente, si presume che l'acquirente paghi al venditore un acconto del 10% del prezzo di vendita concordato.
Qual è la differenza tra un acconto e un acconto?
Acconto e acconto sono due diverse forme di garanzia, purtroppo, sebbene abbiano effetti completamente diversi, sono ancora confusi tra loro.
Depositare
L'istituzione di un acconto è regolata dal codice civile. Secondo l'Art. 394 c.c., l'acconto versato a conclusione del contratto è di tale rilevanza che in caso di mancata esecuzione del contratto da parte di una delle parti, l'altra può recedere dal contratto senza fissare ulteriore termine e trattenere l'acconto ricevuto.
Nel caso in cui abbia pagato lei stessa l'acconto, può richiedere una somma doppia. Ciò significa che se l'acquirente non sottoscrive il contratto di passaggio notarile della proprietà dell'immobile per sua colpa, perde l'importo dato al venditore nel contratto preliminare a titolo di acconto. Tuttavia, se la firma del contratto di vendita non è colpa del venditore, il venditore sarà obbligato a pagare all'acquirente un doppio acconto. Esempio: se è stato effettuato un acconto per un importo di 30.000 PLN, l'importo verrà incamerato quando l'acquirente si dimette e, quando il venditore si dimette, dovrà dare all'acquirente 60.000 PLN.
L'acconto è quindi sia una garanzia che una sorta di risarcimento in caso di mancata esecuzione del contratto.
La mera inclusione delle disposizioni relative all'acconto nelle disposizioni contrattuali non è sufficiente, perché l'anticipo deve essere effettivamente versato. L'acconto può essere effettuato in contanti (in contanti, bonifico bancario), nonché sotto forma, ad esempio, di preziosi gioielli o opere d'arte.
In alcuni casi, l'acconto dovrebbe essere restituito e le disposizioni sull'obbligo di pagare il doppio dell'importo della cauzione non si applicano. Questo sarà il caso, ad esempio, quando:
- il contratto è risolto, sia amichevolmente da entrambe le parti che hanno cambiato idea sulla transazione, sia nel caso in cui abbiano stipulato nel contratto che il contratto non sarà concluso in assenza di una decisione positiva da parte della banca di concedere il prestito (questa disposizione dovrebbe essere richiesto dalle persone che decidono di finanziare parte dell'importo a credito, perché li protegge dalla perdita di ingenti somme di denaro),
- la mancata esecuzione del contratto è dovuta a circostanze per le quali nessuna delle parti è responsabile (ad esempio, l'edificio venduto è stato danneggiato a seguito di una tromba d'aria, uragano).
Se l'altra parte del contratto, che noi stipuliamo, recede dall'adempimento del contratto e acquisiamo il diritto al rimborso, all'acconto in doppio, e l'altra parte rifiuta tale rimborso, va ricordato che il tempo per indagare presso il tribunale del rimborso è di tre anni. Questo periodo viene conteggiato dalla data in cui i crediti sono diventati esigibili, ovvero dalla data in cui il venditore si ritira dalla firma del contratto. Quindi, scadrà il diritto di richiedere il rimborso della caparra.
Progredire
Contrariamente all'acconto, l'istituto dell'acconto non è regolato dalle disposizioni del codice civile. La differenza tra un pagamento anticipato e un pagamento anticipato è importante soprattutto quando il contratto tra le parti non è concluso. L'anticipo è l'importo pagato per il prezzo di vendita, in caso di esecuzione del contratto viene accreditato per il pagamento del prezzo. Se l'accordo finale non viene raggiunto, l'anticipo viene restituito all'acquirente. Pertanto, il pagamento anticipato, contrariamente al pagamento anticipato, non ha una funzione di compensazione.
Base giuridica: legge del 23 aprile 1964 del codice civile (Gazzetta ufficiale n. 16, articolo 93 del 1964, come modificato).
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