Affitto: prezzi alti
I polacchi preferiscono ancora acquistare un appartamento o costruire una casa accendendo un mutuo piuttosto che decidere un contratto di locazione a lungo termine. Ciò è dovuto a molte ragioni. Uno di questi è sicuramente i prezzi di affitto elevati, soprattutto perché negli ultimi anni abbiamo assistito a un aumento della domanda di tali locali. La maggiore popolarità del contratto di locazione è meglio evidenziata dai numeri - il numero di inquilini in Polonia è aumentato del 95% nel 2009-2014 - questo è il risultato dei dati Eurostat sui contratti di locazione di mercato. Ciò significa che già oltre 1,6 milioni di polacchi affittano un appartamento.
Dove e come cerchiamo un appartamento o una casa in affitto? Attualmente, lo strumento migliore e più popolare è Internet. Sul web possiamo trovare migliaia di annunci, che possiamo ulteriormente rifinire in base alle nostre esigenze, scegliendo, tra gli altri, il tipo di proprietà (mercato primario o secondario), l'area, il numero di stanze. Naturalmente, altri fattori, come le condizioni dei locali, le attrezzature, lo standard di finitura, l'ubicazione e le tariffe aggiuntive, non sono meno importanti. Sono importanti anche l'ambiente circostante, lo sviluppo di spazi verdi, ecc. È noto che più alti sono questi criteri, più alto sarà il prezzo che proporremo per l'affitto e l'inquilino sarà pronto a pagarlo.
* Basato su 98.243 annunci, quote di voto, fonte: DomiPorta
Affitto: elementi del contratto
Sia il proprietario dell'immobile (prima di consegnare le chiavi al conduttore) che il locatore (prima di trasferirsi) devono concordare preventivamente le condizioni alle quali ciò avverrà. È meglio concludere un contratto di locazione a questo scopo. Questo contratto deve essere stipulato per iscritto, ma per un noleggio a breve termine (fino a un anno) non esiste tale obbligo.
Il contratto di locazione dovrebbe proteggere gli interessi sia del proprietario che dell'inquilino. Più è dettagliato, meglio è per le parti e per i loro reciproci interessi. Ciascuno di questi contratti dovrebbe contenere elementi obbligatori e statutari che non possono essere omessi. Quelli sono:
- luogo e data di conclusione del contratto;
- identificazione delle parti;
- definizione precisa dell'oggetto del contratto di locazione (descrizione dei locali, indicazione della sua area, ubicazione, quartiere, ecc.);
- l'importo del canone di locazione ed eventualmente altri canoni, date e modalità di pagamento;
- l'importo del deposito e il metodo del suo regolamento - se addebitato al momento della firma del contratto;
- riserva della possibilità di apportare modifiche ai locali (es. ricostruzione, modifiche alle attrezzature);
- linee guida specifiche sulle modalità di utilizzo dei locali (es.diritto del locatore di subaffittare i locali a terzi);
- Durata del contratto;
- termini di risoluzione del contratto;
- i diritti e gli obblighi delle parti del contratto;
- disposizioni in materia di sanzioni contrattuali (es. per danni ai locali, ritardi nei pagamenti);
- firme delle parti.
Quando cerchi una proprietà interessante in affitto, non dimenticare le forme tradizionali di ricerca delle offerte, come la stampa locale o anche le colonne pubblicitarie. Possiamo anche rivolgerci a un ufficio immobiliare professionale che troverà per noi un'offerta comprovata e ti guiderà in sicurezza durante l'intero processo di noleggio.
Affitto: fine contratto
Il contratto di locazione può essere stipulato a tempo determinato o indeterminato. I termini della sua risoluzione dovrebbero essere definiti con precisione - questo consentirà all'inquilino di essere protetto dalla risoluzione del contratto durante la notte e dagli interessi del proprietario.
Un contratto concluso per un determinato periodo termina con la scadenza del periodo ivi specificato, ad esempio, può essere concluso per un periodo di due anni. Nella seconda situazione, quando non abbiamo specificato una data specifica, la fine del contratto di locazione sarà il giorno in cui scade il periodo di preavviso. Entrambe le parti sono vincolate dai termini di preavviso previsti dalla legge, di norma il periodo più breve è di un mese.
A volte il contratto può essere risolto senza questa scadenza e tali opzioni dovrebbero essere incluse nel contratto. Si tratta principalmente di situazioni in cui l'inquilino:
- è in arretrato con canone di locazione (per 3 periodi di pagamento consecutivi e nonostante la preventiva comunicazione scritta dell'intenzione di risolvere il contratto e la fissazione di un'ulteriore scadenza mensile per il pagamento dei crediti scaduti e correnti, non l'ha ancora saldata);
- utilizza i locali in modo improprio e incoerente con la destinazione d'uso (organizza feste rumorose e rumorose) o quando affitta, subaffitta o cede i locali o parte di essi per uso gratuito senza il necessario consenso scritto del proprietario.
D'altra parte, da parte del locatore, il diritto di recedere dal contratto di locazione sorge quando i vizi dell'immobile locato ne rendono impossibile l'utilizzo (es. È comparsa della muffa sui muri, siamo disturbati dall'eccessivo rumore della zona).
Avvertimento! Possiamo anche risolvere il contratto di locazione di comune accordo tra le parti. Questo deve essere fatto per iscritto. La risoluzione conforme del contratto di locazione significa che entrambe le parti non hanno rivendicazioni l'una contro l'altra (comprese le rivendicazioni finanziarie).
Affitto: imposta sui redditi da locazione
I fondi ottenuti dal contratto di locazione dovrebbero essere condivisi con l'ufficio delle imposte, vale a dire pagare le tasse - perché è il nostro reddito. Possiamo farlo secondo la scala fiscale - aliquote del 18% e 32%, oppure utilizzare l'aliquota forfettaria dell'8,5%.
La somma forfettaria non include i costi di noleggio (ad es. Acqua, elettricità, gas, raccolta dei rifiuti o assicurazione). È tassabile solo il reddito da locazione. Per effettuare una liquidazione forfettaria, è necessario presentare una dichiarazione scritta all'ufficio delle imposte. Coloro che iniziano il contratto di locazione durante l'anno fiscale sono tenuti a presentarli entro il giorno precedente l'inizio del contratto di locazione, ma non oltre il giorno in cui hanno ottenuto il primo reddito su questo conto. L'imposta forfettaria deve essere liquidata in una dichiarazione dei redditi separata (PIT 28), presentata entro il 31 gennaio dell'anno successivo.
Tuttavia, con la scala fiscale - sebbene l'aliquota fiscale sia più elevata - il reddito da locazione viene ridotto dei suddetti costi ed è riportato nella dichiarazione dei redditi PIT 36, che viene presentata entro il 30 aprile dell'anno successivo all'anno fiscale. Quindi la decisione su quale opzione scegliere dipende dal caso specifico.
La scelta del metodo di tassazione viene effettuata presentando una dichiarazione al responsabile dell'ufficio delle imposte e copre i redditi da locazione in un dato anno solare. Il termine per la dichiarazione è il 20 gennaio di ogni anno successivo. Quindi non puoi cambiare idea e trattamento fiscale durante l'anno solare.
Se la proprietà locata appartiene ai coniugi, è vincolante la scelta del metodo di tassazione di tutti i redditi da parte di uno di loro espressa nella dichiarazione per l'intero anno fiscale, a meno che la proprietà comune dei coniugi non sia divisa in seguito a divorzio o separazione.
Avvertimento! Come nel caso del tariffario, chi paga una somma forfettaria versa mensilmente acconti sul conto dell'ufficio delle imposte. Hanno tempo fino al 20 del mese successivo a quello per il quale pagano la tassa.
Affitto: cos'è un noleggio occasionale?
Attualmente esistono anche normative che consentono il cosiddetto noleggio occasionale. Questo è il tipo di affitto più sicuro per i proprietari. Rafforza i loro diritti, ma solo quelli che legalmente rendono conto dei redditi da locazione. Parte delle disposizioni della legge sulla tutela dei diritti degli inquilini non si applicano ai contratti di locazione occasionale - a condizione che siano denunciati all'ufficio delle imposte competente entro 14 giorni dalla data di inizio del contratto di locazione. Secondo loro, il proprietario non può cacciare un inquilino senza scrupoli e oneroso che non vuole lasciare la casa in affitto, anche se il contratto di locazione è stato risolto. Le condanne di sfratto sono state spesso (e sono) inefficaci perché l'inquilino deve essere dotato di alloggi sociali per poter essere sfrattato.Non è possibile sfrattare un gruppo specifico di persone, ad esempio genitori con figli minorenni o donne incinte.
In caso di locazione occasionale, non è previsto il periodo di protezione (nel caso di locazione ordinaria, dura dal 1 novembre al 31 marzo, impedendo lo sfratto durante questo periodo). Quindi, in pratica, il proprietario può liberarsi dell'inquilino più facilmente. Inoltre, è possibile sfrattare donne incinte, minorenni, disabili o costrette a letto dalla casa in affitto.
Il contratto di locazione occasionale deve essere in forma scritta, altrimenti nullo. Il contratto deve essere accompagnato da una garanzia notarile, ovvero una dichiarazione obbligatoria del conduttore, sotto forma di atto notarile, in cui l'inquilino si sottomette all'esecuzione e lo obbliga a lasciare e consegnare l'appartamento utilizzato in base al contratto di locazione occasionale dopo la risoluzione del presente contratto. Inoltre, l'inquilino dovrà indicare (nel contratto o dichiarazione notarile) un altro locale dove potrebbe risiedere in caso di esecuzione. Sarà inoltre richiesta una dichiarazione del proprietario dell'appartamento sostitutivo per consentire al conduttore e alla sua famiglia di vivere con lui in caso di allontanamento forzato dai locali affittati. Quando l'inquilino continua ad occupare i locali,sebbene non vi siano motivi legali per ciò, il proprietario, sulla base della dichiarazione di sottomissione volontaria all'esecuzione da parte del conduttore, può chiedere al tribunale di emettere una clausola esecutiva per la dichiarazione di esecutività del conduttore, che ha precedentemente notificato al conduttore. A questo punto, questo documento diventa un titolo esecutivo e autorizza l'ufficiale giudiziario a eseguire l'esecuzione e sfrattare gli inquilini inaffidabili.A questo punto, questo documento diventa un titolo esecutivo e autorizza l'ufficiale giudiziario a eseguire l'esecuzione e sfrattare gli inquilini inaffidabili.A questo punto, questo documento diventa un titolo esecutivo e autorizza l'ufficiale giudiziario a eseguire l'esecuzione e sfrattare gli inquilini inaffidabili.
Avvertimento! Non tutti possono utilizzare la forma del noleggio occasionale. Riguarda solo le persone fisiche che non svolgono attività imprenditoriale.
Il proprietario di un immobile sulla base di un contratto di locazione occasionale può - almeno in teoria - portare allo sfratto di un inquilino in arretrato con i pagamenti.
Affitto: diritti e obblighi delle parti di un contratto di locazione
Un elemento importante del contratto di locazione è la definizione precisa dei diritti e degli obblighi delle parti in relazione ai locali affittati.
La principale responsabilità del proprietario è di consegnare i locali all'inquilino in condizioni adeguate. Il locatore deve inoltre garantire il funzionamento efficiente degli impianti e dei dispositivi esistenti nonché degli elementi dell'attrezzatura tecnica (è responsabile, tra gli altri, della riparazione / sostituzione della rete idrica interna, dell'elettricità, della sostituzione del forno a gas, dei serramenti, ecc.). L'inquilino deve principalmente pagare gli affitti in tempo. Inoltre, è obbligato a mantenere i locali in condizioni tecniche, igieniche e sanitarie adeguate, nonché a seguire l'ordine della casa. È inoltre tenuto a prendersi cura e proteggere da danni o devastazioni parti dell'edificio destinate ad uso comune (questo vale per l'affitto di appartamenti), quali ascensori, scale, corridoi,vani scivolo, altri locali di servizio e dintorni dell'edificio. Il conduttore non può cedere l'abitazione in questione a terzi per un uso a pagamento o gratuito, senza il consenso scritto del locatore. Il contratto indica anche spesso che l'inquilino è obbligato a consentire al proprietario di effettuare ispezioni periodiche.
Inoltre, vale la pena descrivere le condizioni tecniche dei locali nel contratto. Si tratterà di informazioni relative all'attrezzatura dei locali, standard, ecc. È importante perché in caso di controversia, si può facilmente provare quale fosse l'attrezzatura dei locali e in quali condizioni è stata consegnata al locatario.
Prima di consegnare / ritirare le chiavi, vale la pena redigere un protocollo di consegna dei locali.
Base giuridica: legge del 23 aprile 1964 del codice civile (Gazzetta ufficiale n. 16, articolo 93 del 1964, come modificato), legge del 21 giugno 2001 sulla protezione dei diritti degli inquilini, patrimonio abitativo comunale e modifica del codice civile ( Journal of Laws del 2014, elemento 150, come modificato), legge del 20 novembre 1998 sull'imposta sul reddito forfettaria (Journal of Laws n. 144, articolo 930 del 1998, come modificato), legge del 26 Luglio 1991 sull'imposta sul reddito delle persone fisiche (Journal of Laws of 2012, item 361, come modificato).
