Casa dallo sviluppatore. Conto di deposito a garanzia
Accade sempre più spesso che alle fiere immobiliari e sulla stampa, alcuni sviluppatori che offrono case già pronte in vendita pubblicizzino simultaneamente un conto di deposito a garanzia per una potenziale transazione. Questa protezione si applica a case unifamiliari, villette a schiera e villette a schiera. È davvero una forma di protezione vantaggiosa per l'acquirente o solo un vuoto espediente pubblicitario progettato per attirare masse di clienti?
Cos'è un conto di deposito a garanzia?
L'istituzione di un conto di deposito a garanzia è regolata dalla legge sulla tutela dei diritti dell'acquirente di un appartamento o di una casa unifamiliare. Le disposizioni di questa legge impongono agli sviluppatori che concludono contratti di sviluppo con gli acquirenti l'obbligo di disporre di un tale account. Si tratta di un conto bancario speciale, il cui compito è proteggere i pagamenti effettuati dall'acquirente nei confronti della futura proprietà. In altre parole, questa soluzione è per salvarci dalla perdita di denaro o per aiutarci a recuperarlo se lo sviluppatore ha problemi finanziari o non ha completato la costruzione per altri motivi.
Un conto di deposito a garanzia può essere chiuso o aperto. Nel primo - il pagamento dei fondi depositati dall'acquirente avviene una volta, dopo che gli è stata trasferita la proprietà di una proprietà specifica. Ciò significa che la banca paga allo sviluppatore i fondi pagati dall'acquirente sul conto vincolato dell'alloggio chiuso dopo aver ricevuto una copia dell'atto notarile. Il pagamento del denaro accumulato avviene, invece, da un conto vincolato edilizio aperto, secondo il programma del progetto di sviluppo specificato nel contratto, a rate, insieme allo stato di avanzamento dei lavori. Lo sviluppatore avrà accesso a questi fondi solo quando la banca confermerà il completamento di una determinata fase di implementazione. Ma primauna persona da lui designata, in possesso di adeguate qualifiche di costruzione, lo verifica nel registro di costruzione sulla base di una voce del direttore dei lavori. Quando rileva irregolarità, tratterrà il pagamento della prossima tranche allo sviluppatore.
Pertanto, dal punto di vista della protezione dei nostri interessi, un conto di deposito a garanzia ti consente di controllare lo sviluppatore e, soprattutto, di proteggere i nostri soldi.
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Compriamo una casa da uno sviluppatore. Altra sicurezza
Lo sviluppatore può anche fornire una garanzia bancaria o una garanzia assicurativa in base alla quale la banca o la compagnia di assicurazioni ci pagherà, su nostra richiesta, l'importo che abbiamo pagato allo sviluppatore in un conto di deposito aperto. Ciò avverrà in caso di: fallimento dello sviluppatore o recesso dal contratto da parte nostra in una situazione in cui lo sviluppatore non stipula l'atto notarile.
Avvertimento! La garanzia bancaria e la garanzia assicurativa non coprono gli interessi sui fondi depositati.
Non ci sono differenze fondamentali tra una garanzia bancaria e una garanzia assicurativa, in un caso il denaro è garantito dalla banca, nell'altro dalla compagnia di assicurazioni. Entrambi questi strumenti sono una sicurezza aggiuntiva nel caso in cui i fondi nel conto fiduciario aperto non siano in grado di coprire le nostre richieste. Questo può essere il caso, perché lo sviluppatore ha il diritto di prelevare fondi da tale conto di deposito a garanzia successivamente dopo il completamento delle fasi successive del progetto.
Pertanto, a differenza di un conto di deposito a garanzia di alloggi aperto, senza ulteriori garanzie, l'acquirente ha maggiori possibilità di recuperare il denaro in caso di problemi dello sviluppatore con il completamento dell'investimento.
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Obblighi dello sviluppatore prima della conclusione del contratto
Lo sviluppatore con il quale intendiamo firmare un contratto di compravendita immobiliare è tenuto a preparare un prospetto informativo. Fornisce informazioni dettagliate sull'investimento previsto, compreso lo specifico appartamento o casa unifamiliare offerti in vendita. Il prospetto informativo con allegati è fornito dal promotore gratuitamente, su supporto durevole. Inoltre, lo sviluppatore dovrebbe fornirci l'opportunità di familiarizzare con:
- lo stato attuale del registro fondiario e ipotecario tenuto per l'immobile;
- una copia di un estratto in corso di validità dal Registro giudiziario nazionale, se l'ente è soggetto a iscrizione nel Registro giudiziario nazionale o un certificato di iscrizione in corso nel Registro centrale e informazioni sull'attività economica;
- una copia del permesso di costruire;
- il bilancio dello sviluppatore per gli ultimi due anni;
- progetto architettonico e costruttivo.
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Qualche parola sul contratto di sviluppo
È un contratto che si conclude in forma di atto notarile. Sulla base di ciò, lo sviluppatore si impegna a stabilire o trasferire il titolo di proprietà sulla proprietà all'acquirente al termine della costruzione e l'acquirente si impegna a pagargli l'importo concordato. Il contratto include, tra gli altri:
- specificazione delle parti, luogo e data di sottoscrizione del contratto;
- prezzo di acquisto dell'immobile;
- informazioni sull'ubicazione e sulle caratteristiche essenziali di una casa unifamiliare, oggetto del contratto di sviluppo
- determinazione dell'area e della disposizione dei locali, nonché della portata e dello standard dei lavori di finitura, che il committente si impegna a eseguire
- la data di trasferimento del diritto di proprietà all'acquirente;
- specificando le condizioni per recedere dal contratto di sviluppatore, nonché le condizioni per la restituzione dei fondi pagati dall'acquirente in caso di esercizio di tale diritto.
Qui puoi anche leggere le informazioni sul suddetto conto di deposito a garanzia dell'alloggio, garanzia bancaria e garanzia assicurativa.
Avvertimento! Il contratto di sviluppo è la base per iscrivere i crediti dell'acquirente per la costruzione dell'edificio nel registro fondiario e ipotecario e trasferire ad esso il titolo di proprietà.
La remunerazione del notaio per tutte le attività svolte in relazione alla conclusione di un contratto di promotore e le spese processuali nei procedimenti catastali e ipotecari saranno sostenute in egual modo dal committente e dall'acquirente.
Il passaggio di proprietà è preceduto dalla consegna dell'abitazione in presenza dell'acquirente. Dalla ricevuta viene redatto un protocollo al quale può denunciare eventuali vizi della casa. Lo sviluppatore ha 14 giorni di tempo dalla data di firma del protocollo per consegnare all'acquirente una dichiarazione di riconoscimento dei vizi o il loro rigetto, con contestuale motivazione. Se conferma i difetti, deve rimuoverli entro 30 giorni dalla data di firma del rapporto.
Quando le parti possono recedere dal contratto dello sviluppatore?
L'acquirente ha il diritto di recedere dal contratto dello sviluppatore se:
- non contiene gli elementi sopra menzionati;
- le informazioni contenute nel contratto di sviluppo non sono coerenti con le informazioni contenute nel prospetto;
- lo sviluppatore non ha consegnato il prospetto con allegati;
- le informazioni contenute nel prospetto o negli allegati sulla base delle quali è stato concluso il contratto di sviluppo non sono coerenti con lo stato di fatto e di diritto alla data della firma del contratto di sviluppo;
- il prospetto informativo sulla base del quale è stato concluso il contratto di sviluppo non contiene le informazioni specificate nel modello del prospetto informativo che costituisce un allegato all'atto;
- il diritto di proprietà non è stato trasferito all'acquirente entro il periodo specificato nel contratto dello sviluppatore.
Nei casi di cui al punto 1-5, l'acquirente ha diritto di recedere dal contratto entro 30 giorni dalla data della sua conclusione. Mentre in punto 6, prima di esercitare il diritto di recesso dal contratto dello sviluppatore, l'acquirente dovrà fissare allo sviluppatore un periodo di 120 giorni per il trasferimento dei diritti di proprietà e, in caso di scadenza inefficace del periodo specificato, l'acquirente avrà il diritto di recedere dal presente contratto.
Dopo il recesso dal contratto, l'acquirente non sostiene alcun costo al riguardo. Inoltre, la banca gli paga i fondi dovuti, rimanendo sul conto del fondo immobiliare.
Lo sviluppatore ha anche il diritto di recedere dal contratto dello sviluppatore se l'acquirente non riesce a soddisfare il pagamento in contanti entro il limite di tempo o nell'importo specificato nel contratto di sviluppo, nonostante una richiesta scritta all'acquirente di pagare gli importi in sospeso entro 30 giorni dalla data di consegna della richiesta, a meno che l'acquirente non riesca a soddisfare questa condizione è causato da forza maggiore (malattia grave, soggiorno in zone colpite da conflitti armati).
Il committente ha diritto di recedere dal contratto di sviluppo anche nel caso in cui l'acquirente non riceva l'appartamento o la casa unifamiliare o sottoscriva un atto notarile che trasferisce il diritto di proprietà all'acquirente, nonostante la doppia consegna della richiesta per iscritto con un intervallo di almeno 60 giorni, a meno che l'acquirente non fallisca causato dai motivi sopra menzionati.
Base giuridica: Legge del 16 settembre 2011 sulla protezione dell'acquirente di un appartamento o di una casa unifamiliare (Journal of Laws n. 232, articolo 1377 del 2011).
