Disposizioni chiare
I contratti unificati introducono, per la prima volta, standard sul mercato polacco dello sviluppo che garantiscono la sicurezza di entrambe le parti della transazione e bilanciano i loro interessi. Questo è estremamente importante, perché fino ad ora il cliente di una società di sviluppo - di fronte a questioni controverse - di solito si è trovato in una posizione persa.
Il Catalogo delle Regole del Contratto di Sviluppo, sviluppato dopo numerose discussioni nella comunità degli sviluppatori, definisce con precisione l'oggetto del contratto e il suo prezzo, lo stato giuridico, i termini e le regole per la risoluzione degli obblighi reciproci e - cosa molto importante - la responsabilità delle parti in caso di mancato rispetto delle disposizioni del contratto.
Secondo Jarosław Szanajca, presidente dell'Associazione polacca degli sviluppatori, il contratto per l'acquisto e la vendita di immobili, sia preliminare che definitivo, è un documento fondamentale, perché su questa base gli sviluppatori costruiscono le loro attività commerciali, plasmando allo stesso tempo l'immagine dell'intero settore.
Parallelismo di diritti e doveri
Vale la pena dare un'occhiata ad alcune delle disposizioni del catalogo delle regole dell'accordo di sviluppo. Alcuni di essi, sebbene evidenti, non sono stati seguiti nella pratica, o addirittura ignorati dagli sviluppatori, il che di conseguenza ha portato il cliente a trovarsi spesso in una posizione molto sfavorevole nei confronti dell'azienda che si è impegnata a costruire i propri appartamenti.
Un contratto ben strutturato deve contenere la dichiarazione dello sviluppatore del titolo legale sulla proprietà e una descrizione del suo status giuridico. Si tratta in particolare di indicare le voci addebitate a questa proprietà. Il committente dovrebbe anche informare il cliente sulla documentazione tecnica, formale e legale sulla base della quale attua l'investimento e, ovviamente, presentare il permesso di costruzione.
Una novità assoluta è l'impegno dello sviluppatore nel fatto che l'area dell'appartamento completato specificata nel contratto non differirà effettivamente di oltre il 2%. Se la differenza supera questa percentuale, l'acquirente potrà recedere dal contratto. A sua volta, il contratto stesso deve includere l'obbligo di risolvere le differenze nell'area dei locali progettati e costruiti. Si tratta di una disposizione di fondamentale importanza, perché finora, nonostante le frequenti controversie su questo sfondo con gli appaltatori, gli sviluppatori hanno talvolta fatto finta ai clienti che non fosse successo nulla e le differenze non fossero significative. Inoltre non hanno sopportato alcuna conseguenza pratica di questa situazione. I clienti meno curiosi spesso non erano nemmeno a conoscenza di possibili deviazioni dallo spazio stipulato nel contratto.
Altra importante previsione del Catalogo è la necessità di specificare le circostanze (ad esempio, superamento dei termini o mancato adempimento di altri obblighi) in cui ciascuna parte può recedere dal contratto per colpa dell'altra parte. Contestualmente, il soggetto responsabile del recesso dal contratto dovrà pagare una penale contrattuale. Le penalità per entrambe le parti saranno determinate nella stessa quantità. Questa disposizione può essere utilizzata, ad esempio, quando il prezzo proposto di un appartamento è diverso dal prezzo finale. Se l'aumento del prezzo si verifica a causa di un errato regolamento dell'area dell'appartamento completato,un aumento dell'IVA durante la durata del contratto e un'indicizzazione del prezzo mediante un aumento dei costi di investimento calcolati sulla base di indicatori comunemente disponibili (ad esempio, GUS o Sekocenbud), l'acquirente ha il diritto di recedere dal contratto, a condizione che l'aumento del prezzo totale superi il 10% del prezzo totale.
Pari sanzioni contrattuali
Una disposizione molto importante del contratto, diretta contro i casi di speculazione con appartamenti, anche nella fase della loro costruzione, è il diritto dell'acquirente di cedere i diritti contrattuali a terzi, a condizione che il soggetto a cui è stata effettuata la cessione si faccia carico di tutti gli obblighi Il compratore. Naturalmente, tali intenzioni dovrebbero essere notificate in anticipo allo sviluppatore.
Allo stesso tempo, lo sviluppatore avrà il diritto di rifiutare il riconoscimento dell'incarico, a condizione che non addebiti all'acquirente penali contrattuali per la risoluzione del contratto e restituisca tutti gli anticipi entro il periodo specificato nel contratto.
È garantita, tra l'altro, la simmetria del contratto per entrambe le parti l'importo degli interessi di mora nell'esecuzione del contratto, pari agli interessi pagati dal cliente per ritardato pagamento. Tuttavia, l'importo massimo della penale contrattuale non può essere superiore al 10% per entrambe le parti firmatarie del contratto.
Il Catalog of Development Agreement Rules disciplina inequivocabilmente la questione della conclusione di un contratto preliminare. Finora ha suscitato varie polemiche. Il contratto preliminare può essere concluso su richiesta dell'acquirente sotto forma di contratto di diritto civile o notaio. Pertanto, lo sviluppatore non può rifiutare quest'ultima forma di contratto, come talvolta è accaduto, anche se si deve ammettere che, almeno nel caso di grandi società di sviluppo ben funzionanti sul mercato, non ci sono stati molti casi simili.
Lo sviluppatore si prende cura della proprietà
E infine, l'ultima, piuttosto importante questione riguardante l'attuazione del contratto di sviluppo. Lo sviluppatore deve impegnarsi a gestire la comunità abitativa e fornire servizi amministrativi dopo il completamento dell'investimento. Ovviamente, la comunità conserva i propri diritti ai sensi della legge sulla proprietà dei locali, che in casi giustificati può comportare la liberazione dello sviluppatore da tale obbligo. Questa disposizione ha lo scopo di prevenire una situazione in cui il promotore perde il contatto con l'investimento una volta che è stato consegnato ai proprietari degli appartamenti, senza sopportare alcuna conseguenza di eventuali irregolarità che potrebbero manifestarsi molto più tardi.
Il consiglio di amministrazione dell'Associazione polacca degli sviluppatori considera l'adozione di nuove regole per i contratti di sviluppo un grande successo. Secondo Jacek Bielecki di PZFD, inizialmente non furono ben accolti dagli sviluppatori, ma alla fine furono persuasi ad accettarli. Era giunto il momento che l'attuale situazione perfetta per gli sviluppatori sul mercato immobiliare non li provocasse all'arroganza e ignorasse gli interessi dei destinatari dei loro investimenti. Il sindacato si trova in una posizione difficile: o gli sviluppatori applicheranno le nuove regole o dovranno separarsi dall'organizzazione. E questo non è molto redditizio nelle nuove circostanze di aumento dell'offerta e di evidente inibizione della domanda.
Ewa Zychowicz
