Vantaggi del contratto preliminare

Prima di acquistare finalmente una casa o un appartamento, molto spesso ci avvaliamo dell'istituzione di un contratto preliminare. Obbliga entrambe le parti a concludere un accordo finale; di solito specifica anche la data della sua conclusione, il prezzo e il calendario dei pagamenti. Se, per vari motivi (cambiamento nella decisione del venditore, mancanza di affidabilità creditizia dell'acquirente), il contratto definitivo non viene concluso, sarà più facile per la parte lesa far valere i propri diritti.
Il contenuto del contratto preliminare
Lo scopo del contratto preliminare di compravendita è concludere un contratto definitivo. Pertanto, dovrebbe includere disposizioni così importanti come l'oggetto (cioè la definizione di ciò che viene venduto) e il prezzo (dovrebbe essere espresso in zloty polacchi - risulta dal principio valutario in vigore nella legge polacca). Se l'oggetto del contratto preliminare è immobiliare, può essere indicato fornendo il numero del registro fondiario e ipotecario e il tribunale che lo tiene. I dati contenuti nel registro fondiario e ipotecario descrivono in modo sufficientemente dettagliato l'ubicazione dell'immobile, sebbene il contratto possa contenere anche il suo indirizzo.
Durata del contratto finale
Il contratto preliminare dovrebbe specificare la data del contratto definitivo. Tuttavia, la disposizione "il prima possibile" non è sufficiente. È preferibile indicare una data specifica di conclusione dell'accordo promesso o un periodo di tempo che termina con una data specifica, ad esempio "entro il 31 marzo 2010". Se la data di conclusione del contratto definitivo non è specificata, il codice civile prevede le seguenti situazioni:

la parte legittimata a richiedere la conclusione del contratto promesso (ovvero la parte che soddisfa tutte le condizioni e vuole presentarsi dal notaio) fissa una data adeguata;

entrambe le parti hanno il diritto di richiedere la conclusione del contratto promesso e ciascuna di esse ha fissato una data diversa - in tale situazione, le parti sono vincolate dal termine fissato dalla parte che ha precedentemente reso la relativa dichiarazione;

non è stato fissato alcun limite di tempo per la conclusione del contratto definitivo entro un anno dalla conclusione del contratto preliminare - quindi nessuna delle parti può chiederne la conclusione.
Il contratto preliminare può contenere anche altre disposizioni, quali:

dichiarazione del venditore dell'immobile che ne è l'unico proprietario,

una dichiarazione che l'immobile in questione è libero da ogni gravame (in particolare è importante che sull'immobile oggetto di vendita non sia stata costituita alcuna ipoteca). Quando l'immobile è ipotecato, il venditore può impegnarsi nel contratto preliminare a rimborsare l'ipoteca e a rimuoverla dal registro fondiario e ipotecario entro un determinato periodo.
Al fine di garantire i crediti previsti dal contratto preliminare, l'acquirente dell'immobile può versare un acconto di un importo specifico (il contratto deve confermare il pagamento anticipato alla controparte). In caso di mancata esecuzione del contratto da parte di una delle parti, l'altra parte può recedere dal contratto senza fissare un termine aggiuntivo e trattenere l'anticipo ricevuto. Se lei stessa ha dato questo acconto, potrebbe richiedere una somma doppia. In caso di esecuzione del contratto, l'acconto viene accreditato verso il prezzo dovuto. Se, invece, il contratto viene risolto per mutuo consenso delle parti, l'acconto deve essere restituito (viene eliminato l'obbligo di pagare una somma doppia). Lo stesso vale se l'inadempimento del contratto è dovuto a circostanze,per cui nessuna delle parti è responsabile (ad esempio, un vento di uragano che ha distrutto la proprietà) o per la quale entrambe le parti sono responsabili (nessuna delle parti ha visitato intenzionalmente un notaio).
In aggiunta o in sostituzione all'acconto, le parti possono prevedere nel contratto preliminare un'ulteriore penale contrattuale a titolo di risarcimento del danno dovuto all'inadempimento o all'adempimento improprio di un'obbligazione non pecuniaria.
Forma del contratto preliminare Le
parti possono concludere un contratto preliminare in qualsiasi forma. Tuttavia, va notato che a seconda che il contratto preliminare sia concluso nella stessa forma del contratto promesso o in una forma diversa, la legge prevede effetti giuridici diversi. Ad esempio, per concludere un contratto definitivo di compravendita immobiliare, sarà nulla la forma di atto notarile (ciò significa che il contratto concluso in forma scritta ordinaria sarà invalido).
Tale rigore non si applica più al contratto preliminare di compravendita di immobili, quindi può essere concluso sia in forma scritta regolare che in forma di atto notarile. Tuttavia, vale la pena raccomandare la forma di un atto notarile - su questa base, nel caso in cui il venditore non si conformi alle disposizioni del contratto preliminare, è possibile richiedere il trasferimento della proprietà dell'immobile all'acquirente in tribunale senza il suo consenso. Questo è possibile grazie all'art. 64 del codice civile, in cui si afferma che una decisione del tribunale "che stabilisca l'obbligo di una determinata persona di rendere una dichiarazione di volontà designata sostituisce questa dichiarazione". In altre parole, al posto del venditore, il giudice constata che l'appartamento è di proprietà dell'acquirente che ha rispettato tutti i termini del contratto.Pertanto, l'acquirente ha il titolo legale dei locali ed è obbligato a pagare il resto del prezzo dovuto, mentre l'ex proprietario deve consegnare l'appartamento.
Per esercitare il diritto di chiedere la conclusione del contratto definitivo, è necessario agire dinanzi a un tribunale civile. La richiesta presentata deve includere i seguenti dati:

designazione del tribunale al quale è diretta la domanda,

dati personali e di indirizzo del ricorrente e del convenuto,

specificazione di ciò che riguarda la causa (richiesta di concludere un contratto definitivo)

giustificazione della richiesta,

la firma dell'attore,