Valutazione ufficiale, perito: quanto vale un terreno o una casa

Qual è il valore reale di questa proprietà? Questa domanda viene posta dal suo proprietario quando decide di vendere. Se lo chiede anche chi lo vuole acquistare. E, guidati da diverse considerazioni, segnali e valutazioni, entrambi cercano di rispondere a questa domanda nel modo più accurato possibile. Perizia ufficiale Il valore di un immobile è, tuttavia, anche soggetto a perizia obbligatoria , principalmente al fine di tutelare gli interessi della tesoreria dello Stato e delle unità delle Amministrazioni locali, quando vi è la necessità di: - aggiornare le commissioni per l'usufrutto perpetuo, - determinare l'importo della garanzia del mutuo, - determinare il prezzo di vendita dell'immobile all'usufruttuario perpetuo






- calcolo del compenso per esproprio,
- calcolo del canone adiacenckiej,
- calcolo del canone per l'esclusione dalla produzione dei terreni agricoli o forestali.
In tutte queste situazioni, dovrebbe essere utilizzata la valutazione immobiliare , il cui ambito e le cui condizioni sono determinate dalle disposizioni del Real Estate Management Act.
Le valutazioni immobiliari sono effettuate da periti immobiliari che determinano:

valore di mercato della proprietà ; è definito per immobili che sono o possono essere acquistati e venduti. Questo valore è il prezzo stimato dell'immobile ottenibile sul mercato, ed è determinato tenendo conto dei prezzi di transazione (ottenuti nel mercato secondario);

valore di ricostruzione di un immobile - è determinato per un immobile che non è o non può essere (per uso o scopo) oggetto di negoziazione di mercato - questo vale principalmente per immobili di natura particolare, come cimiteri o chiese. Questo valore è pari ai costi della sua sostituzione, tenuto conto del grado di usura;

valore catastale dell'immobile - questo valore sarà determinato dopo l'introduzione dell'imposta catastale (in futuro, non specificata dal legislatore), il cui importo dipenderà dal valore dell'immobile. Il perito in azione Il perito immobiliare seleziona il metodo e la tecnica appropriati per la stima della proprietà. Deve tener conto di fattori quali: - lo scopo della valutazione, - il tipo di immobile, la sua ubicazione e funzione, - lo scopo dell'immobile nel piano di sviluppo territoriale locale, - il grado di equipaggiamento con l'infrastruttura tecnica, - lo stato dello sviluppo immobiliare,








- dati disponibili sui prezzi di immobili simili.
Il processo di valutazione deve essere basato su dati specifici che consentano la determinazione veritiera degli elementi da cui dipende il valore finale dell'immobile. Pertanto, nella stima dell'immobile, il perito utilizza tutti i dati necessari e disponibili sull'immobile, inclusi, tra l'altro, in:
- registri
catastali e ipotecari, - registri catastali e edilizi,
- planimetrie locali o, se i piani sono ancora in fase di sviluppo, studi delle condizioni e direzioni di sviluppo spaziale del comune,
- registri delle reti di servizi pubblici,
- elenchi tenuti dagli uffici delle imposte,
- contratti, sentenze, decisioni e altri documenti che costituiscono la base per l'iscrizione nel registro fondiario e ipotecario.
Il giudizio sul valore dell'immobile è redatto da un perito immobiliare sotto forma di perizia di stima, i cui estratti devono essere presentati alle Autorità di Gestione del Catasto Immobiliare (ossia lo Starost locale che tiene un registro dei terreni e dei fabbricati).
Durante la preparazione della relazione di valutazione, il perito può scegliere tra diversi approcci di valutazione diversi, tra cui:

comparativo , consistente nel determinare il valore dell'immobile, assumendo che il suo valore corrisponda ai prezzi ottenuti per immobili similari negoziati sul mercato - tenendo conto delle variazioni del livello dei prezzi degli immobili dovute al passare del tempo (vale la pena sottolineare qui che la fonte di informazione sui prezzi di mercato può essere anche i prezzi ottenuti mediante gara, purché non differiscano di oltre il 20% dai prezzi medi ottenuti per immobili simili);

reddito , consistente nella determinazione del valore dell'immobile, assumendo che l'acquirente paghi per esso un prezzo dipendente dal reddito atteso che riceverà dall'immobile oggetto di stima - si presume quindi che l'immobile porterà reddito al proprietario se locato (a parte il reddito derivante dall'affitto dell'immobile, questi beneficia anche della pubblicità su un appezzamento di terreno in posizione favorevole);

costi , consistenti nella determinazione del valore dell'immobile, assumendo che corrisponda al costo della sua sostituzione, meno il valore del suo consumo (con questa tecnica di valutazione, il costo di acquisto del terreno è specificato separatamente)