1. Principale
  2. Costruzione e ristrutturazione
  3. Acquisto di una casa in debito

Acquisto di una casa in debito

Sommario
Dopo un periodo di rapidi aumenti, i prezzi delle case hanno raggiunto livelli astronomici. In questa situazione, molte persone iniziano a considerare la sostituzione di diverse decine di metri nel centro con una casa vicino alla città. Di solito, a questo scopo, oltre al denaro derivante dalla vendita dell'appartamento esistente, sono necessari fondi di credito. Dopo aver determinato le possibilità finanziarie, inizia la fase decisionale. Se non vogliamo decidere di costruire, dobbiamo acquistare una casa finita da uno sviluppatore (finora l'offerta è piuttosto modesta) o cercare una casa sul mercato secondario. In quest'ultima situazione spesso ci troviamo di fronte ad un problema serio: la casa è in buono stato, soddisfa le nostre aspettative, ma ha un'iscrizione nella sezione IV del catasto fondiario e ipotecario che risulta gravata da ipoteca.Il suo acquisto è possibile, ma sicuramente richiede molta più cautela e certezza del diritto.
In primo luogo, il registro fondiario e ipotecario
All'inizio, vale la pena leggere attentamente l'attuale estratto dal registro fondiario e ipotecario. Dirà ai potenziali acquirenti:
  • chi possiede la casa e la trama - che è particolarmente importante quando si acquista una casa da una persona sposata. Perché se la casa appartiene a uno solo degli sposi, costituisce la sua proprietà separata (ad esempio era già di sua proprietà prima del matrimonio) - allora solo lui si unisce al contratto. Se invece i coniugi sono i comproprietari, il contratto di compravendita immobiliare sarà valido solo se entrambi acconsentono alla vendita. È anche possibile che la casa sia stata ereditata da più persone - tutti i comproprietari devono quindi accettare la vendita;
  • qual è la dimensione della trama e la sua posizione;
  • se l'immobile è gravato dal diritto di precedenza a beneficio di altre persone (ossia il diritto di passaggio e di passaggio), se l'abitazione ha diritto all'ergastolo per la persona indicata, o se è già stata avviata una procedura esecutiva in relazione alla proprietà immobiliare (ad esempio per imposta sugli immobili non regolamentata, a lungo termine);
  • se il bene è ipotecato, cioè il diritto in base al quale il creditore (il più delle volte una banca) può richiedere la restituzione del debito dovuto dalla proprietà, indipendentemente dal fatto che sia di sua proprietà e in via prioritaria rispetto agli altri creditori del proprietario. Di conseguenza, ciò può portare ad un recupero crediti da parte del nuovo acquirente, o anche alla vendita della casa da parte di un ufficiale giudiziario e, di conseguenza, una doppia perdita per l'acquirente rimasto senza casa e senza soldi.
    Mutuo addebitato
    Se l'attuale estratto mostra che la casa è ipotecata, al momento di decidere di acquistarla, tutte le formalità dovrebbero essere completate in modo tale che il venditore ripaghi il debito esistente con i fondi dell'acquirente e l'acquirente diventi proprietario della casa senza oneri - o se prende lui stesso il prestito, è gravato solo dalla sua ipoteca. Se, dopo l'acquisto di una casa, il debito non viene rimborsato, il nuovo acquirente deve tenere conto che la banca, dopo aver esaurito tutti i metodi di recupero del denaro dal debitore originario, restituirà il debito al prossimo acquirente gravato dal mutuo immobiliare. Pertanto, le modalità di rimborso del debito dovrebbero già essere incluse nel contratto preliminare.
    Accordo
    Quando si prepara a concludere un contratto - necessariamente sotto forma di atto notarile, in quanto ci consentirà di richiederne l'esecuzione dinanzi al tribunale - è necessario ottenere dal venditore i documenti bancari correnti. Dovrebbero includere:
    - l'importo del debito insieme a interessi, commissioni e commissioni (prestare attenzione al giorno in cui la banca emetterà tale certificato, poiché l'importo del debito è diverso ogni giorno);
    - numero di conto necessario per estinguere il debito;
    - data di rimborso;
    - consenso della banca per il rimborso una tantum del debito;
    - una dichiarazione che la banca rilascerà i relativi documenti che consentiranno la cancellazione del mutuo dopo il rimborso del debito.
    Questi documenti devono essere presentati all'acquirente per l'ispezione negli originali firmati dalle persone autorizzate a rappresentare la banca.
    Allo stesso tempo, l'acquirente, che deve contrarre lui stesso un mutuo per la casa, dovrebbe recarsi presso la banca di sua scelta (non vi è alcun obbligo per il venditore e l'acquirente di ottenere prestiti dalla stessa banca - anche se vale la pena ricordare che poi l'intero progetto diventa meno problematico) per determinare termini e modalità di cessione del prestito ottenuto. Una delle questioni più importanti è indicare il conto bancario su cui verrà trasferito il prestito. Questo deve essere il conto della banca creditrice sull'immobile garantito da ipoteca, non il conto personale del venditore. La banca che concede il mutuo deve assicurarsi che la banca del venditore venga cancellata dal catasto fondiario e ipotecario e che venga inserita al suo posto, ovvero la banca,che ha concesso il prestito all'acquirente.
    Presso lo studio del notaio
    Dopo che le questioni bancarie sono state risolte, le parti dovrebbero recarsi dal notaio per firmare il primo contratto, chiamato contratto preliminare. Tale contratto dovrebbe includere - oltre ai dati identificativi delle parti del contratto e della proprietà acquistata - il prezzo di acquisto e la data di conclusione del contratto definitivo, disposizioni dettagliate che specifichino lo stato giuridico della proprietà, nonché le modalità di pagamento.
    È inoltre necessario indicare l'importo del mutuo insoluto, quali azioni verranno intraprese per rimborsarlo, a quali condizioni e date, nonché la possibilità di recedere dal contratto se il debito non viene rimborsato. Questo contratto dovrebbe anche:
    - specificare se la prima rata versata dall'acquirente sarà trattata come anticipo o acconto;
    - disciplinare le problematiche di mutuo regolamento in caso di variazione del tasso di interesse sui prestiti contratti in valuta estera.
    Il dettaglio di tutte queste disposizioni è molto importante, determina la sicurezza dell'operazione, così come il pagamento della prima tranche di prestito da parte della banca dell'acquirente. Alcune banche rilasciano il prestito previa presentazione di un contratto preliminare che regola tutte le problematiche legate alla restituzione del mutuo originario. (Il problema è quando la banca finanzia l'acquisto di un immobile da mutuo solo dopo aver presentato il contratto definitivo di compravendita; tale soluzione obbliga gli acquirenti a concluderlo prima che la banca del venditore emetta il consenso all'annullamento del prestito. Il modo per tutelare gli interessi dell'acquirente è quello di specificare nel contratto definitivo,quanto del denaro del prestito deve essere trasferito direttamente sul conto bancario per rimborsare il prestito e quanto sul conto personale del venditore).
    Considerando il rischio dell'intera impresa, non dovresti risparmiare sulle spese notarili; un notaio, in quanto persona di pubblica fiducia e avvocato altamente qualificato, indicherà tutti i possibili pericoli e consiglierà le migliori soluzioni.
    Dopo aver soddisfatto le condizioni del contratto preliminare e di rimborso del mutuo (la banca del venditore è tenuta a confermare il suo rimborso con i documenti pertinenti), è necessario assicurarsi che la domanda di rimozione dell'ipoteca sia presentata al tribunale del registro fondiario e ipotecario. Tale obbligo può essere trasferito a un notaio che presenterà apposita istanza al tribunale al momento della firma dell'accordo definitivo. Per chi preferisce occuparsi di tutto da solo, esiste anche la possibilità per il debitore (ovvero il venditore) di richiedere per proprio conto la rimozione dell'ipoteca; Succede anche che la banca stessa chieda al tribunale dei catasti fondiari e ipotecari la rimozione dell'ipoteca.
    Dopo aver soddisfatto le condizioni di cui sopra, puoi ancora una volta andare da un notaio e redigere un contratto finale di vendita e acquisto, quindi goderti la tua casa e … il tuo debito.
    Base giuridica
    Legge del 6 luglio 1982 sui registri fondiari, ipotecari e ipotecari (Journal of Laws of 2001, No 124, item 1361, come modificato)

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