Il responsabile del sito rappresenta l'appaltatore. Si assicura che la casa sia costruita senza problemi. A sua volta, il responsabile può essere supervisionato da un ispettore di vigilanza da noi nominato che si prende cura dei nostri interessi. Tuttavia, non abbiamo alcun obbligo di assumerlo.
Avvertimento! In nessun caso le funzioni di direttore dei lavori e ispettore di supervisione degli investimenti possono essere combinate. Ciò porterebbe a una situazione "malata" in cui l'ispettore si sarebbe preso cura di se stesso.
- Per diventare un direttore dei lavori, è necessario disporre della pratica appropriata - spiega Stefan Świerk, un esperto dell'Associazione polacca dei costruttori di case.
Con l'istruzione tecnica superiore, questi sono due anni in cantiere, con secondario - cinque. Devi anche superare un difficile esame organizzato dall'ufficio centrale della supervisione dei lavori.
Come trovare un buon manager?
Se costruisci con uno sviluppatore, hai metà dei problemi. La presenza del gestore è solitamente garantita dal contratto di acquisto casa da te sottoscritto. In questo caso, la regola è spesso confermata: quale sviluppatore, tale manager. Un buon direttore della costruzione garantirà rapidamente una reputazione di sviluppatore.
Una grande azienda di sviluppo che ha a cuore l'opinione e si prende cura del cliente può sempre offrirgli una scelta di due o tre manager con referenze.
Se stai costruendo da solo (il cosiddetto sistema economico), il manager ti sarà consigliato dall'impresa appaltatrice, ovvero la squadra che hai assunto per eseguire i lavori.
Avvertimento! Puoi sempre dimettersi dal direttore dei lavori proposto e assumere il tuo. Puoi anche avere diversi manager, diversi per ogni fase del lavoro: uno sarà responsabile della posa delle fondamenta e il successivo sarà responsabile della costruzione dei muri.
- Devi studiare attentamente il contratto con l'appaltatore prima di firmarlo - dice Stefan Świerk. - In essa devono essere precisamente definiti tutti i compiti del gestore, dall'indicazione del luogo sul terreno in cui si intende costruire la casa, passando per la presenza alla sua reception, fino all'eventuale successiva responsabilità per vizi di costruzione.
Naturalmente, questi obblighi derivano direttamente dalla legge edilizia, ma spesso non vengono rispettati. La firma di un contratto in cui è precisamente elencato ciò che deve fare il direttore dei lavori ci dà un'ulteriore garanzia.
È bene assicurarsi che il contratto consenta di cambiare il manager durante l'implementazione.
Dove trovare un manager? È meglio chiedere agli amici che hanno costruito la casa da soli se possono consigliare qualcuno. In caso contrario, ci sono annunci sulla stampa e su Internet.
Cosa cercare quando si assume un manager? Prima di tutto, sulla sua esperienza professionale, chiedi cosa ha costruito finora.
Controlla le referenze: parla con i suoi ex datori di lavoro (ad esempio investitori come te) se sono soddisfatti del suo lavoro e di come vivono. È importante la frequenza con cui si trovava in cantiere e quando inseriva il diario: durante i lavori (buono) o dopo che la costruzione era completamente terminata (cattivo).
Ricorda! Se stai costruendo su una tecnologia meno conosciuta come RBS, assicurati di scoprire se il tuo manager ha già fatto qualcosa di simile. La tua futura casa non è un posto dove puoi sperimentare!
- Quando l'investitore ha dubbi sul fatto che tutto sia in ordine nel suo cantiere, può sempre nominare un perito esperto (ad esempio dall'Associazione polacca degli ingegneri e dei tecnici edili o PSBD), che controllerà la costruzione e indicherà le deviazioni dalla progettazione e dall'arte della costruzione - consiglia Świerk.
Avvertimento! Se il manager non è mai in cantiere, chiaramente non sta adempiendo ai suoi doveri e non è in grado di far fronte al lavoro, è sufficiente cambiarlo. Prima lo facciamo, meglio è, perché gli errori commessi durante la realizzazione, specialmente nel caso di opere in cemento armato (ad esempio i lavoratori non rinforzeranno il soffitto), sono estremamente difficili e costosi da correggere.
Come licenziare un manager? Se assumiamo un manager da soli, possiamo licenziarlo in qualsiasi momento.
Tuttavia, quando si costruisce con uno sviluppatore, non è affatto facile. Potrebbe non accettare la nostra richiesta. Tutto dipende dal fatto che il nostro contratto preveda una tale eventualità.
Cosa può e cosa deve fare il manager?
I compiti fondamentali del direttore del cantiere sono elencati nella legge edilizia.
Il direttore dei lavori deve:
- Tenere un registro di costruzione (in cui annota ciò che si sta facendo in cantiere);
- Posizionare un pannello informativo in un luogo visibile (deve includere, tra l'altro, ciò che si sta costruendo in questo luogo, numero di permesso di costruzione, indirizzo e numero di telefono dell'autorità locale di supervisione della costruzione, nome, indirizzo e numero di telefono dell'investitore, ecc. );
- mettere in sicurezza il cantiere (es. racchiuderlo con una recinzione alta almeno 1,50 cm);
- Durante il periodo dei lavori, conservare la documentazione di costruzione (es. Licenza edilizia, progetto, disegni, descrizioni, misurazioni geologiche) Dopo che la costruzione è completata, la consegna al proprietario o al gestore della struttura;
- Prendere in consegna il cantiere dall'investitore mediante protocollo (per iscritto) insieme agli edifici e ai dispositivi tecnici situati su di esso, ad esempio betoniere, carriole, gru;
- Mantenere la documentazione di costruzione, ovvero preparare protocolli di accettazione parziale (ogni fase di costruzione completata, ad es. Fondazioni) e finale (accettazione dell'intera casa finita);
- Fornire la marcatura geodetica dell'oggetto;
- Se il progettista o l'ispettore di vigilanza ha inserito nel registro di costruzione che ha richiesto la sospensione dei lavori perché non sono stati eseguiti in conformità con il progetto, il gestore deve informare l'investitore
- Attuare le raccomandazioni inserite (ad es. Dalla direzione lavori, ispettore supervisione) nel registro di costruzione;
- Mostrare all'investitore per ispezione o accettazione quei frammenti di lavori completati che non saranno visibili dopo la costruzione della casa, perché saranno già coperti o scompariranno (es. Scavi per fondazioni, rinforzo di fondazioni, isolamento del tetto);
- Controllare tutti gli impianti, i dispositivi tecnici e le canne fumarie prima di consegnare la casa per accettazione (es. La pervietà dei condotti di ventilazione e dei camini e la tenuta del sistema idrico);
- Immettere le informazioni nel registro di costruzione che l'edificio è pronto;
- Partecipare all'accettazione dell'edificio da parte dell'investitore e assicurarsi che tutti i difetti vengano rimossi;
- Quando si mette in servizio l'impianto, è necessario fare una dichiarazione scritta che è stato fatto in conformità con il progetto, il permesso, le condizioni di costruzione, l'arte di costruzione e l'utilizzo di materiali ammessi alla negoziazione (cioè quelli con approvazioni tecniche o certificati pertinenti, e costruzione sconosciuta in Polonia, deve essere approvata dall'ufficio di architettura che progetta la casa);
- Preparare la documentazione as-built per la struttura, cioè tutti i documenti che dovrebbero essere presentati all'ufficio (lo stesso che ha rilasciato il permesso di costruzione, di solito il comune), ad esempio un registro di costruzione, inventario di rilevamento as-built.
Il gestore del sito ha il diritto di:
- Sospendere i lavori di costruzione, se determina che ulteriori lavori possono causare un pericolo (es. Scivolamento di un edificio vicino);
- Richiedere all'investitore modifiche alle soluzioni progettuali, se giustificate dalla necessità di aumentare la sicurezza dei lavori di costruzione o di migliorare il processo di costruzione. Il gestore può apportare tali modifiche se il progettista e l'investitore le accettano;
- Prendere posizione nel registro di costruzione sulle raccomandazioni inserite, ad esempio da un geometra o da un ispettore di supervisione.
Avvertimento! Possiamo estendere questi obblighi concordando in aggiunta (necessariamente per iscritto!) Con il manager che sarà responsabile anche di altre cose, ad esempio la preparazione del programma di costruzione.
Cosa devi fare?
Il tuo compito principale come investitore è quello di consegnare il direttore del cantiere (ovvero il luogo in cui vengono eseguiti i lavori e le cosiddette strutture di riserva, ovvero magazzini, magazzini, ecc.), Ritirare la casa finita e pagare il compenso concordato.
Dal momento in cui il gestore accetta la costruzione da voi per protocollo, fino alla consegna della struttura, è responsabile in termini generali dei danni derivanti da tale area.
La responsabilità sui principi generali consiste nel provare la colpa al dirigente, cioè che non ha adempiuto ai suoi doveri. Ad esempio, se il figlio di un vicino cade in un fosso nel tuo cantiere (non c'era recinzione), devi dimostrare al gestore che non ha adeguatamente protetto il cantiere.
Dove possiamo lamentarci di un direttore dei lavori inaffidabile?
La responsabilità legale del dirigente deriva dal diritto civile, penale e edile (in particolare - disposizioni sulla responsabilità professionale).
La responsabilità professionale è a carico di tutte le persone che svolgono funzioni autonome in cantiere, ovvero oltre al dirigente, anche l'ispettore di vigilanza e il progettista.
Queste persone possono essere punite se:
- ha causato una minaccia per la vita o la salute umana (ad esempio hanno costruito una casa così gravemente che è crollata),
- ha causato una minaccia alla proprietà,
- una minaccia per l'ambiente (ad esempio hanno utilizzato materiali non approvati che inquinano l'ambiente),
- ha causato danni materiali significativi,
- non adempiono ai propri doveri o lo fanno con molta noncuranza.
Le sanzioni per questi reati possono essere: ammonizione; ammonimento combinato con l'obbligo di ripetere l'esame della licenza; divieto di svolgere una funzione tecnica indipendente nel settore edile per un periodo da uno a cinque anni combinato con l'obbligo di ripetere l'esame di qualificazione.
Il voivode decide in materia di responsabilità professionale nel settore edile, quindi possiamo indirizzare tutti i reclami a lui.
Ma cosa possiamo fare se il manager non ha adempiuto ai suoi doveri e la casa, per usare un eufemismo, sta andando in pezzi? Il cosidetto responsabilità contrattuale per inadempimento o inadeguato adempimento dell'obbligazione.
Possiamo richiedere:
- una garanzia, ovvero la rimozione dei vizi della casa - dobbiamo necessariamente indicare quali lavori sono stati eseguiti male e cosa vogliamo che vengano riparati;
- pagamento di una penale contrattuale (qualora tale clausola fosse inclusa nel contratto stipulato con il gestore);
- attuazione dei nostri diritti in garanzia (se il gestore del sito ci ha fornito tale garanzia);
- danni (ex art. 471 e ss. cc: "il debitore è tenuto a risarcire il danno derivante dall'inadempimento o dall'adempimento improprio di un'obbligazione").
Sfortunatamente, per questo scopo dobbiamo andare in tribunale, e tali casi richiedono molto tempo e richiedono notevoli spese per i periti.
In alcuni casi, il responsabile del cantiere (ad es. Se esegue lavori di costruzione in modo diverso dalle disposizioni del permesso di costruzione o del progetto approvato) può essere passibile di sanzioni penali.
Avvertimento! La responsabilità penale o patrimoniale non esclude la responsabilità professionale. Quindi possiamo simultaneamente, ad esempio, richiedere un compenso e un ammonimento per il manager.
