Il terreno è un piano di sviluppo
Devi pensare alla casa che vuoi costruire quando acquisti un terreno. È meglio acquistarne uno coperto dal piano di zonizzazione locale. In questo caso, per iniziare la costruzione, è necessario richiedere al Comune un estratto e un estratto dal piano. L'estratto ti dice cosa puoi costruire sul tuo terreno: se sarà una casa unifamiliare o bifamiliare, quanti piani può avere, che superficie, che tipo di tetto, ecc. A sua volta, il contorno è un frammento della pianta su cui è segnato il tuo terreno.
E se il comune non avesse piani di sviluppo spaziale? Quindi devi riferire al comune per le condizioni edilizie e lo sviluppo del territorio. In questo modo chiedi al comune cosa è consentito e cosa non è consentito costruire in una determinata area. La decisione è presa dal capo del comune, dal sindaco o dal presidente della città. Il problema è che puoi aspettare diversi mesi per questo.
Vale la pena ricordare che puoi richiedere tale decisione anche se non sei il proprietario della trama. Questa è un'informazione importante per le persone che intendono acquistare terreni in un comune dove non esistono piani di sviluppo del territorio. In questo modo, possono evitare una situazione in cui acquistano un appezzamento di terreno, ma in seguito si scopre che non possono costruire la casa dei loro sogni su di esso, perché non soddisfa determinati criteri, ad esempio ha troppi piani.
La richiesta di condizioni di sviluppo deve includere, tra l'altro, i tuoi dati, il tipo di investimento (casa unifamiliare), le caratteristiche della struttura, ovvero quale sarà la richiesta di acqua ed energia, e come verranno scaricate o trattate le acque reflue (riceverai queste informazioni dall'architetto). Inoltre, nell'applicazione, è necessario mostrare il collegamento previsto della casa con una strada pubblica.
È inoltre necessario allegare una mappa geodetica all'applicazione. Dovrebbe essere contrassegnato con i confini del terreno su cui sorgerà la casa e l'area che sarà interessata dall'investimento. Gli uffici richiedono due, ma a volte anche tre copie di tali mappe.
AVVERTIMENTO! Per ottenere le condizioni di zonizzazione, non è sufficiente presentare una domanda appropriata. L'investimento deve soddisfare numerosi requisiti, ad esempio non otterremo le condizioni di sviluppo se non ci sono terreni edificati attorno al nostro terreno o se il nostro terreno non ha accesso a una strada pubblica. Il comune non ci fornirà le condizioni di sviluppo, se i servizi degli appezzamenti non sono sufficienti per iniziare la costruzione.
RICORDA! Il Comune può sospendere per 12 mesi il procedimento amministrativo relativo alla fissazione delle condizioni di sviluppo. Se la domanda per l'istituzione delle condizioni di sviluppo riguarda un'area per la quale vi è l'obbligo di preparare un piano locale, allora potrebbe risultare che dovrai attendere la decisione dell'ufficio fino all'adozione del piano!
La fase successiva: un permesso di costruzione
Supponiamo che tu abbia già un terreno edificabile, una pianta della casa, un estratto e un estratto dal piano di zonizzazione locale o una decisione di zonizzazione. Quindi ti aspetta la fase successiva della preparazione per l'investimento, ovvero l'ottenimento di un permesso di costruzione.
Come ottenerli? Devi andare al dipartimento di architettura della tua contea. Dovrai fornire un file di documenti lì:
• un'applicazione speciale (molto spesso disponibile sul sito web dell'ufficio o in ufficio);
• progetto architettonico e costruttivo in quattro esemplari corredati di relativi pareri, autorizzazioni e accordi, predisposti dal progettista; il progetto deve includere, tra l'altro, dichiarazioni sull'allacciamento dell'impianto alle reti fognarie, gas, telecomunicazioni, acqua ed elettricità; deve essere previsto anche l'allacciamento alla strada o ai servizi; in casi particolari, devono essere forniti anche altri documenti, ad esempio necessari nel caso di esecuzione di lavori su un impianto iscritto nel registro dei monumenti o per investimenti che possono influire in modo significativo sull'ambiente naturale
• una dichiarazione di diritto alla disposizione dell'immobile (devi dimostrare di essere il proprietario del terreno su cui intendi costruire la casa o, ad esempio, di avere l'usufrutto perpetuo);
• se necessario, una decisione di zonizzazione valida.
Prima di rilasciare il permesso di costruire, l'ufficio verificherà se il progetto edilizio è completo e conforme al piano di sviluppo territoriale o alle condizioni di zonizzazione e sviluppo del territorio da noi ottenute. Non è necessario contare sull'ottenimento di un permesso di costruzione se, ad esempio, il piano prevede che solo una casa a un piano possa essere eretta sul terreno e il progetto prevede un edificio a due piani.
L'Ufficio verificherà anche se il piano di sviluppo del terreno è conforme alle normative, ad esempio se vengono mantenute le distanze appropriate tra l'edificio e il confine del terreno.
Quanto tempo ci vuole per ottenere un permesso di costruzione? Tutto dipende dall'ufficio. I regolamenti dicono che i funzionari hanno un massimo di 65 giorni per farlo. Se non lo fanno, potrebbero incorrere in una multa fino a 500 per giorno di ritardo. - Cerchiamo di rilasciare i permessi il prima possibile, in media ci vogliono 1-2 mesi. A volte, tuttavia, può essere prolungato, ma non è colpa nostra, solo, ad esempio, quando l'investitore ha problemi con la compilazione dei documenti - afferma Jacek Ochmański, specialista capo del dipartimento di architettura e amministrazione delle costruzioni dell'Ufficio di architettura e pianificazione del territorio della capitale di Varsavia. Varsavia.
RICORDA! Vale la pena prestare attenzione alla compilazione di tutti i documenti. Questo può farti risparmiare tempo prezioso. Secondo Jacek Ochmański, gli errori più comuni commessi dagli investitori includono marcatura errata delle parcelle, disposizioni mancanti o incomplete. Ciò riguarda, ad esempio, la mancanza di garanzie sulla possibilità di collegare l'edificio alla rete idrica o elettrica, la mancanza di una decisione che determini l'ubicazione di un'uscita da una strada pubblica o la mancanza del diritto di utilizzare l'immobile per scopi di costruzione (specialmente in una corsia stradale, ad esempio quando si effettuano collegamenti). - In caso di irregolarità, l'ufficio chiede all'investitore di rimuovere le carenze o di chiarire e integrare alcune questioni o documenti. Se il progetto soddisfa tutti i requisiti,viene rilasciato un permesso, dice Ochmański.
Dopo aver ricevuto il permesso di costruzione, i lavori dovrebbero essere sospesi per 14 giorni, durante i quali la decisione può essere impugnata. Se non inizi la costruzione entro due anni o se la interrompi per un tale periodo, il permesso di costruzione scadrà e dovrai richiederne uno nuovo.
AVVERTIMENTO! Per iniziare i lavori di costruzione di una casa unifamiliare è necessaria una licenza edilizia. Tuttavia, non ne avremo bisogno per la costruzione di edifici più piccoli, ad es. alcuni fabbricati agricoli, gazebo, laghetti e piscine con una superficie inferiore a 30 mq o impianti di depurazione domestica con una capacità inferiore a 7,5 metri cubi. al giorno. In alcuni casi, è sufficiente notificare la costruzione prevista all'ufficio competente.
Iniziamo la costruzione
Prima di iniziare la costruzione, dobbiamo, ovviamente, trovare un appaltatore adatto e firmare un contratto con lui. I partecipanti al processo di costruzione sono: l'investitore (cioè la persona che costruisce la casa per se stesso), l'ispettore di supervisione dell'investitore (una persona che può supervisionare la costruzione per conto dell'investitore), il progettista e il direttore dei lavori (che rappresenta l'appaltatore).
Prima di iniziare qualsiasi lavoro di costruzione, è necessario informare il progettista e l'ufficio provinciale. Questo deve essere fatto una settimana prima dell'inizio dei lavori di costruzione. La notifica deve essere accompagnata, tra l'altro, dichiarazione del direttore dei lavori sulla predisposizione di un piano di sicurezza e tutela della salute del cantiere. Se stabilisci la supervisione dell'investitore, devi anche allegare la dichiarazione dell'ispettore di supervisione dell'investitore che "si occuperà" della costruzione.
La costruzione inizia effettivamente quando vengono intrapresi i primi lavori preparatori, ad esempio linee guida geodetiche per l'edificio sul terreno. Il direttore dei lavori deve tenere un registro di costruzione in cui viene registrato lo svolgimento dei lavori. Il registro di costruzione è rilasciato dal dipartimento di architettura dell'ufficio comunale o dall'ufficio poviat. Puoi anche acquistarlo in librerie di costruzioni specializzate, ma una copia del genere deve essere timbrata in ufficio. Le seguenti persone hanno diritto a iscrizioni nel giornale: investitore, ispettore di supervisione, direttore dei lavori, geometra che esegue lavori sul cantiere. L'investitore può consultare la rivista in qualsiasi momento.
Nel cantiere, che richiede un permesso, è necessaria anche una tavola speciale, che deve essere collocata sul sito durante tutto il periodo di costruzione (la mancanza è soggetta a una multa!). Ci sono, tra gli altri dati dell'investitore (ovvero il tuo), appaltatore e direttore dei lavori.
RICORDA! Se il direttore dei lavori, la supervisione dell'investitore o il progettista che sovrintende all'autore cambiano, è necessario informare l'ufficio di poviat di questo fatto.
AVVERTIMENTO! Se inizi a costruire senza un permesso, la supervisione dell'edificio potrebbe far demolire la tua casa. L'eccezione è quando la costruzione è conforme ai piani di sviluppo o alle condizioni di costruzione e non viola alcuna normativa. Quindi la demolizione verrà sospesa, a condizione, tuttavia, che si forniscano i documenti richiesti in tempo utile (incluso un progetto di costruzione, un certificato di conformità ai piani di sviluppo o alle condizioni dell'edificio). Se tutto va bene, l'ufficio lo tratterà come una domanda di approvazione del progetto di costruzione e un permesso di ripresa dei lavori. Tuttavia legalizzare la costruzione abusiva di una casa unifamiliare costa 50.000 …
E se è necessario modificare il design?
Eventuali problemi relativi alla modifica del concetto di costruzione di una casa, e quindi alla modifica del progetto di costruzione, dipendono dalla gravità delle modifiche che intendi apportare. - Se durante la costruzione siamo giunti alla conclusione che una parte del progetto deve essere modificata per qualche motivo, non preoccuparti. È possibile modificare il design in base all'arte della costruzione - afferma Mateusz Budziakowski, designer dello studio di architettura di Cracovia KB Projekt. Tuttavia, le modifiche richiedono il consenso del progettista. Tuttavia, modifiche minori, come lo spostamento di una finestra o di un muro divisorio, che sono coerenti con il permesso di costruzione e non violano le condizioni di costruzione o il piano di sviluppo del territorio, non richiedono l'approvazione dei funzionari. Vengono applicati dal gestore del sito e inseriti nel registro di costruzione.In questo caso, non vi è alcun obbligo di informare sui cambiamenti durante la costruzione. - Sarà fatto durante l'inventario as-built o la messa in servizio dell'edificio, quando l'impiegato determinerà se la casa è stata costruita correttamente - dice Budziakowski.
Tuttavia, se cambi completamente il concetto durante la costruzione, questo potrebbe essere un problema. - Se la nuova idea viola le condizioni di zonizzazione, ad esempio il tetto può avere una pendenza di 30 gradi e qualcuno vuole 45 gradi, allora sarà necessario sospendere i lavori di costruzione e richiedere nuove condizioni di sviluppo - afferma Mateusz Budziakowski. E questo potrebbe non ripagare: ci vorrà molto tempo e potrebbe non portare i risultati attesi.
Ci trasferiamo nella casa
Quando la costruzione della casa dei tuoi sogni è completata, devi avvisare la direzione dell'edificio nell'ufficio distrettuale. In caso di strutture più grandi, potrebbe essere necessario richiedere un permesso di occupazione.
Dobbiamo allegare al permesso o alla domanda:
• registro di costruzione originale;
• dichiarazione del direttore dei lavori sulla conformità dell'edificio al progetto, ai regolamenti e alle pratiche di costruzione nonché di portare il cantiere e, ad esempio, la strada o l'immobile confinante nelle condizioni adeguate;
• inventario geodetico as-built (il geometra posiziona una pianta della casa su un'apposita mappa con tutti i collegamenti);
• conferma di ricezione degli allacciamenti effettuati (gas, acqua, elettricità, ecc.);
I funzionari verificheranno che la tua casa sia stata costruita secondo le normative. Se tutto va bene, puoi trasferirti.
Sarà più facile costruire?
Il ministero delle Costruzioni si prepara a modificare la legge edilizia. Faciliterà e accorcerà notevolmente il complicato processo di costruzione. Il resort desidera realizzare un permesso per costruire una casa unifamiliare. Basterebbe solo notificare la costruzione alla Poviat Starosty unitamente al progetto di costruzione allegato. Gli ufficiali della Starosty controllerebbero se il progetto è conforme ai piani di sviluppo del territorio. Se non ci fossero piani di sviluppo territoriale nel comune, la decisione sulle condizioni di sviluppo non sarebbe più necessaria. Il ministero propone una soluzione di emergenza, la cosiddetta standard urbanistico per aree non coperte dai piani. Tuttavia, questo problema deve essere determinato dalla nuova legge sulla pianificazione e lo sviluppo del territorio.
