Come scegliere un buon sviluppatore?

Uno sviluppatore è un imprenditore che costruisce sulla propria terra e (di solito) con le proprie risorse, quindi trasferisce la proprietà del terreno e della casa all'acquirente. Ci sono molti sviluppatori, ma non tutti sono affidabili. A favore dello sviluppatore sono le raccomandazioni dell'Associazione polacca degli sviluppatori e dell'Associazione polacca dei datori di lavoro edili. Quindi vale sempre la pena chiedere informazioni su di loro, ma non è sufficiente firmare un contratto con lo sviluppatore: è necessario raccogliere altre informazioni.
Con chi hai a che fare?
Prima ancora di iniziare a considerare l'offerta di uno sviluppatore, chiediamogli di:

un certificato dell'ufficio del comune - se esercita un'attività sulla base di un'iscrizione nel registro - con informazioni sull'argomento dell'impresa;

estratto dal registro del tribunale nazionale - se opera sotto forma di società a responsabilità limitata o società per azioni (questa è la forma di attività scelta più spesso dalle grandi società di costruzioni). Dall'estratto, scopriremo se la società non è messa in liquidazione o fallimento, se presenta bilanci annuali, se sono stati condotti procedimenti esecutivi nei suoi confronti e se ha arretrati fiscali e arretrati per l'Istituto di previdenza sociale. I file del registro sono pubblici: è quindi possibile rivolgersi al tribunale del registro e visualizzare documenti finanziari e di altro tipo; le società affidabili presentano il bilancio ogni anno (in conformità con l'obbligo loro imposto dalla legge sulla contabilità).
Cosa starà la casa?
Per controllare la trama su cui lo sviluppatore costruirà, chiedigli una brano corrente da terra e mutui registro (o rivedere personalmente presso il dipartimento territorio e il registro dei mutui del tribunale distrettuale) e verificare:
- la posizione e la zona della trama (se sono conformi alla secondo lo sviluppatore),
- che è il proprietario della trama (che dovrebbe essere solo lo sviluppatore),
- se la trama ha diritti di proprietà limitati (ad esempio il diritto di utilizzarlo da altre persone),
- se la trama è ipotecato.
Idealmente, la proprietà non dovrebbe avere ingombri (non ci sono voci nelle sezioni tre e quattro).
Avvertimento! La scelta di un promotore che ha contratto un mutuo per la costruzione è sempre rischiosa (anche se l'ha già rimborsato in tempo, il che è confermato dal parere della banca). Se smette di farlo, il prestito verrà addebitato (in proporzione) all'acquirente della casa - l'ipoteca è sempre assegnata alla proprietà, non ai proprietari successivi.
Cosa sta succedendo nel cantiere
Dopo aver letto il libro, dovresti esaminare i documenti relativi alla costruzione e allo scopo del sito in cui si sta costruendo la casa. A tal fine, è necessario verificare presso l'ufficio del comune locale:

stabilire il piano di sviluppo territoriale locale (se il lavoro sul piano è in corso, è possibile leggere lo studio del piano - questo è un progetto preliminare, di solito identico al piano finale) per assicurarsi che il comune non stia pianificando, ad esempio, la costruzione di strade nell'area un fastidioso centro commerciale;

se il committente ha un permesso di costruzione e se è definitivo (la decisione finale sul permesso di costruzione significa che non è più soggetto a ricorso). Il fatto che il permesso sia definitivo è confermato da un apposito timbro.
La sua assenza, quindi, fa sì che il committente non possa effettivamente avviare i lavori di costruzione ed è addirittura possibile che, a seguito di un'eventuale procedura di ricorso, venga emessa una decisione di rifiuto della concessione edilizia. Se, invece, il permesso di costruire è definitivo, è necessario verificare quando è avvenuto (la data è indicata sul sigillo) e se sono trascorsi due anni da quella data - questo è il momento di iniziare i lavori di costruzione. Se questo termine è stato superato, è necessario richiedere un nuovo permesso di costruzione.
Di cosa tratta il contratto
Il passaggio successivo consiste nel familiarizzare con la bozza del contratto di vendita preparato dallo sviluppatore. Attualmente, quando non accade che le case già pronte siano in attesa di clienti (al contrario, vengono acquistate nella fase dei "buchi nel terreno"), lo sviluppatore di solito include il cosiddetto contratto preliminare. Il contratto finale è concluso quando la casa è pronta.
Il contratto preliminare deve specificare:

oggetto del contratto e dati delle parti,

il prezzo della proprietà in acquisto (terreno compreso),

registrazioni che indicano il corso della costruzione,

modalità di pagamento,

eventuali sanzioni derivanti dal mancato rispetto delle parti contrattuali,

termine per la conclusione del contratto definitivo.
Il contratto va letto attentamente, prestando particolare attenzione a:

la data di inizio dei lavori di costruzione e la data di messa in uso della casa - idealmente se si trattasse di date specifiche, non registrazioni come "nel primo trimestre", che può significare sia l'inizio che la fine di questo periodo;

termini di pagamento - la situazione più comoda è quando l'acquirente paga a rate a seconda dello stato di avanzamento dei lavori;

l'ammontare del prezzo e soprattutto se è soggetto a indicizzazione;

portata dei lavori che devono essere eseguiti dallo sviluppatore - dovrebbe essere richiesta una descrizione dettagliata delle condizioni della casa che deve essere fornita dallo sviluppatore: le pareti saranno dipinte, la facciata esterna e la recinzione saranno realizzate, la trama sarà sviluppata, quali elementi di finitura sono garantiti dall'appaltatore. Vale la pena di adoperarsi per l'eliminazione dal contratto di termini imprecisi quali: "casa in condizioni idonee all'uso";

definizione precisa del lotto di terreno su cui sorgerà la casa - indicandone le dimensioni e l'ubicazione;

il tipo di materiali utilizzati e il metodo per apportare modifiche a questo riguardo - il contratto dovrebbe dichiarare che è possibile solo con il consenso dell'acquirente;

la possibilità di risolvere il contratto - termini di disdetta e reciproci accordi tra le parti su questo conto;