Casa acquistata in una borsa

Quante volte, dopo aver espletato tutte le formalità relative all'acquisto di un immobile, si scopre che la casa dei sogni o la bella trama presenta numerosi svantaggi! Non sapevamo della loro esistenza, o semplicemente li abbiamo trascurati. Vacci piano, niente panico! In tali situazioni, siamo protetti dalla legge sulla garanzia, che rende il venditore responsabile dei difetti, indipendentemente dal fatto che la proprietà ci sia stata venduta da una persona privata o da un potente sviluppatore.
Quando compriamo un "maiale in un colpo"
La responsabilità del venditore per i difetti della proprietà inizia con il trasferimento all'acquirente. Questo momento, o più precisamente - una data precisa - dovrebbe essere specificato nell'atto notarile di compravendita. Da quel giorno viene conteggiato il periodo in cui siamo coperti dalla garanzia.
Il venditore è responsabile di due tipi di difetti: fisici e legali.
DIFETTI FISICI. Se abbiamo acquistato un immobile che:

presenta svantaggi che ne riducono il valore o l'utilità, ad esempio, nell'edificio, il committente ha installato finestre in PVC invece di finestre in legno, oppure ha inserito quelle ordinarie al posto delle porte antieffrazione;

ci è stato consegnato in uno stato incompleto, ad esempio, si è scoperto che la casa che abbiamo ricevuto aveva un'area più piccola di quella specificata nel contratto e nei documenti presentati; inoltre le scale interne, anch'esse parte dei lavori, non sono state realizzate lì;

non ha proprietà che il venditore ci ha assicurato, ad esempio, la casa doveva essere isolata con polistirolo, ed era coperta solo con intonaco esterno senza isolamento, oppure il terreno che abbiamo acquistato doveva avere stato edificabile nel piano di sviluppo, ed è un terreno agricolo;
in ciascuna delle situazioni descritte, abbiamo diritto a una garanzia per i vizi fisici del bene.
Avvertimento! La legge sulla garanzia non funziona se sapessimo che l'immobile offerto presentava difetti fisici, eppure abbiamo deciso di acquistarlo. Inoltre non funziona per gli inconvenienti dell'uso quotidiano, ad esempio abbiamo acquistato una casa usata con pavimenti rotti.
DIFETTI LEGALI. Se l'immobile che abbiamo acquistato:

non era di proprietà del venditore, ad esempio: il marito ha venduto l'appezzamento, sostenendo che apparteneva solo a lui, ma in realtà era proprietà comune di entrambi i coniugi; il nipote vendette l'appartamento del nonno, sebbene non fosse il suo unico erede (sapeva che c'era un testamento in cui l'appartamento veniva donato a una fondazione di beneficenza);

era gravato dal diritto di terzi, e tali oneri non sono stati iscritti nel catasto e ipoteca dell'immobile (es. servitù di una strada per i vicini attraversa il lotto acquistato, oppure una persona anziana abita in una delle stanze della casa da noi acquistata, con diritto all'ergastolo in questa casa);
allora abbiamo diritto ad una garanzia per i vizi legali della proprietà.
Avvertimento! Se non abbiamo verificato che i diritti di terzi siano iscritti nel registro fondiario e ipotecario, perché ci siamo fidati del venditore che ha assicurato che l'immobile non era gravato, allora non possiamo invocare un vizio legale nell'immobile. Prima di effettuare un acquisto, l'acquirente è obbligato a controllare il libro, quindi si considera che ne conosca le condizioni anche se non lo ha fatto - in una tale situazione, i diritti della garanzia per vizi legali non funzionano.
Come rivendicare i tuoi diritti?
Se la tua proprietà ha difetti fisici, puoi:

recedere dal contratto e chiedere il risarcimento di tutte le perdite relative all'acquisto di un immobile difettoso, ad esempio i costi di un atto notarile, i costi di trasloco o di ristrutturazione della casa; Il venditore deve anche coprire tutte le spese che abbiamo sostenuto dopo l'acquisto della casa e che ne hanno aumentato il valore, come una nuova recinzione o la sostituzione della porta.
Avvertimento! Se il contratto di compravendita immobiliare è stato concluso sotto forma di atto notarile, il recesso dal contratto dovrà avvenire anche sotto forma di notaio. Altrimenti non sarà valido;

richiedere una riduzione del prezzo di una casa o di un appezzamento di terreno in proporzione alla riduzione del valore d'uso della proprietà - ad esempio, se il terreno acquistato si è rivelato agricolo anziché edificabile, l'importo della riduzione è la differenza tra i prezzi di questi tipi di terreno;

richiedere la rimozione dei difetti; la riparazione deve avvenire entro il termine stabilito dall'acquirente, la data deve essere determinata tenendo conto del tipo di difetto (es. riparare l'impianto elettrico in tutta la casa richiederà più tempo rispetto alla sostituzione dei pannelli in un locale); tutto il lavoro e i costi per l'acquisto dei materiali necessari sono obblighi del venditore.
Se la proprietà presenta vizi legali, possiamo esercitare due tipi di diritti:

recedere dal contratto e chiedere un risarcimento,

richiedere una riduzione del prezzo dell'immobile acquistato.
Avvertimento! La dichiarazione di recesso dal contratto deve assumere anche la forma di atto notarile.
Scadenza per la segnalazione di un difetto
Se notiamo che la nostra proprietà ha difetti fisici, dobbiamo informare il venditore entro un mese dalla data di rilevamento. Se non lo facciamo entro questo periodo, perdiamo i nostri diritti.
Se viene scoperto un difetto legale, abbiamo un anno per avvisare il venditore. Questo periodo viene conteggiato dal giorno in cui abbiamo scoperto il difetto.
In entrambi i casi, le relative informazioni devono essere inviate al venditore per iscritto - tramite raccomandata - e contestualmente convocandolo a rimborsarci di alcune delle spese sostenute, ad esempio per la sostituzione dell'impianto elettrico obsoleto. Se il venditore non adempie ai suoi obblighi, puoi intraprendere un'azione legale contro di lui, purché lo faccia prima della scadenza del periodo di garanzia.
Avvertimento! Il termine per la segnalazione di un difetto fisico e legale, così come il termine per la legge sulla garanzia, non si applica quando il venditore:

li ha insidiosamente nascosti e non ne ha informato l'acquirente (ad esempio ha nascosto numerose crepe e danni alle pareti sotto nuovi pannelli o presentato un falso atto immobiliare)