Comproprietà frazionaria
Consiste nel fatto che ciascuno dei comproprietari ha una certa frazione - una quota nella cosa comune - e può disporne liberamente senza la conoscenza e il consenso degli altri comproprietari.
Esempio. I tre fratelli possiedono ciascuno un terzo della proprietà ereditata. Ciascuno di loro potrà in qualsiasi momento vendere la propria parte, donarla o trasferirla per testamento ad un'altra persona.
L'ammontare delle azioni ea chi verranno
assegnate può essere determinato da: - un accordo (ad esempio, un accordo di donazione in cui il padre cede un terreno edificabile a tre dei suoi figli);
- il testamento (il testatore indica in esso che la casa da lui lasciata sarà di proprietà per 2/3 della figlia e per 1/3 della sorella);
- una decisione del tribunale (ad esempio, gli eredi non possono concordare l'ammontare delle quote individuali dei beni da loro ereditati; si rivolgono quindi al tribunale con apposita istanza);
- l'atto (ad esempio, secondo il codice civile, la quota di eredità del coniuge non può essere inferiore a 1/4 dell'eredità totale, se eredita con i figli).
Comproprietà
Nella comproprietà, un esempio del quale è il matrimonio congiunto, non ci sono azioni separate e il comproprietario non ha la libertà di disporre della comproprietà.
Diritti e obblighi dei comproprietari
Ciascuno dei comproprietari ha il diritto di utilizzare la proprietà comune, cioè di usarla, nonché di ricevere i benefici che essa comporta, ad esempio per ricevere una parte del reddito derivante dalla vendita di frutta del comune frutteto.
Se il comproprietario dispone da solo della sua quota, non può informare gli altri comproprietari di ciò che intende fare con lui. Tuttavia, deve ricordare che il suo diritto di proprietà si applica solo a una quota e non a una parte fisicamente definita della cosa. Il comproprietario non può, ad esempio, concludere un contratto per la vendita dell'intera proprietà senza la conoscenza e il consenso degli altri comproprietari, salvo autorizzazione a farlo da parte loro.
Tutti i comproprietari sono tenuti a coprire le eventuali spese relative al mantenimento della cosa comune. Sia le spese che i ricavi sono regolati in proporzione alla dimensione delle azioni detenute dai singoli comproprietari.
Esempio. Se la quota di Jan Kowalski nella proprietà della proprietà è 2/3 e Jerzy Malinowski ne ha 1/3, il primo dovrebbe sostenere spese corrispondentemente maggiori legate, ad esempio, alla sua recinzione.
I comproprietari sono obbligati a utilizzare la proprietà comune in modo tale che non siano necessari litigi o discussioni inutili tra di loro, ad esempio per utilizzare la strada di accesso comune alla proprietà o al pozzo.
Gestione ordinaria
A volte non è necessario che tutti i comproprietari siano d'accordo: è sufficiente un accordo di maggioranza.
Avvertimento! La maggioranza è determinata non dal numero di persone ma dalla maggioranza delle azioni.
Ciò vale per la gestione quotidiana di una cosa, ovvero attività senza le quali sarebbe impossibile utilizzarla quotidianamente, ad esempio una proprietà comune.
Questi sono, tra gli altri attività quali:
- stipula di contratti con una società che aspira rifiuti o svuota fossa settica,
- manutenzione edile,
- mantenimento dell'ordine sulla proprietà e intorno ad essa;
- eseguire piccole riparazioni.
A volte capita che la maggior parte dei comproprietari non riesca a comunicare tra loro o decida di intraprendere un'azione grossolanamente contraria ai principi di corretta gestione della cosa comune (ad esempio, decideranno di effettuare tali lavori di ristrutturazione che ovviamente possono minacciare la struttura della casa che sorge sul lotto).
Successivamente gli altri comproprietari possono rivolgersi al tribunale competente per l'ubicazione dell'immobile, con richiesta di autorizzazione a svolgere un'attività importante o divieto di svolgere altra attività. In entrambi i casi, devi pagare una tassa giudiziaria, il cui importo è di 100 PLN.
Quando il tribunale nomina un amministratore?
Ogni comproprietario ha il diritto di rivolgersi direttamente al tribunale per nominare un amministratore se:
- la maggioranza dei comproprietari non è d'accordo tra loro su questioni riguardanti il normale svolgimento dell'attività,
- la maggioranza dei comproprietari viola i principi del corretto consiglio di amministrazione,
- la maggioranza dei comproprietari con le loro azioni danneggia la minoranza (ad esempio, disturbare intenzionalmente la pace degli altri).
La tassa giudiziaria richiesta per la presentazione di una domanda per l'istituzione di un amministratore di proprietà comune è di 100.
Quando il tribunale nomina un amministratore, i restanti comproprietari vengono rimossi dal consiglio di amministrazione e da allora non possono più prendere decisioni in merito all'uso della cosa comune. Inoltre, devono coprire tutti i costi relativi all'operatività del gestore.
Sia una terza parte che uno o più comproprietari possono diventare il gestore.
La nomina del consiglio di amministrazione è segnalata dall'amministratore all'ufficio catastale competente. La quota di iscrizione è di 30.
Tuttavia, quando tutti i comproprietari raggiungono un accordo e utilizzano le cose in accordo e correttamente, il tribunale può abrogare la gestione. Da quel momento la proprietà comune è gestita sotto gestione contrattuale. Ciò significa che i comproprietari stessi - in un contratto stipulato tra loro - definiscono il modo di prendere decisioni in specifiche situazioni legate alla gestione. Tale accordo dovrebbe essere stipulato per iscritto. Se necessario, le sue disposizioni possono essere modificate o revocate in qualsiasi momento.
La gestione contrattuale può essere eseguita congiuntamente da tutti i comproprietari o solo da uno di essi, oppure da un terzo, indicato dagli interessati.
Assemblea generale dei comproprietari
Esistono attività che esulano dall'ambito della gestione quotidiana e quindi richiedono il consenso di tutti i comproprietari di immobili o altri beni mobili. Questi includono, ad esempio:
- la decisione di ristrutturare una casa condivisa;
- costruire una casa su un terreno edificabile comune;
- vendita di beni immobili comuni;
- ipoteca sull'immobile comune;
- divisione del patrimonio immobiliare.
Se i comproprietari stessi non riescono a raggiungere una decisione unanime, ad esempio su come dividere la proprietà, possono chiedere al tribunale di emettere una sentenza. Possono presentare domanda in questa materia solo i comproprietari che detengono congiuntamente almeno la metà delle azioni. La tassa del tribunale al momento della presentazione della domanda è di 100.
Il tribunale concederà il consenso per eseguire una delle attività sopra menzionate solo se ritiene che il suo scopo sia anche nell'interesse di tutti gli altri comproprietari e che non viola i principi accettati di convivenza sociale.
Abolizione della comproprietà
La comproprietà a volte causa molti problemi, quindi ciascuno dei comproprietari può chiedere che venga abolita. Un'istanza al tribunale in questo caso può essere presentata - in qualsiasi momento - da qualsiasi comproprietario (a meno che il contratto concluso tra loro non escluda tale diritto, ma per un periodo non superiore a 5 anni).
La comproprietà può essere
abolita : - a seguito di un accordo - tutte le parti interessate convengono di voler abolire la comproprietà; stabiliscono tra loro le modalità di rimborso e le eventuali maggiorazioni per altri comproprietari e la data del loro regolamento;
- sulla base di una decisione del tribunale - i comproprietari non possono raggiungere un accordo, e la divisione della cosa comune e la determinazione dei crediti pecuniari sono fatte dal tribunale. Stabilisce inoltre la data e la modalità del loro pagamento, nonché l'importo e la data di rimborso di eventuali interessi.
Tutti i comproprietari, se vogliono abolire la comproprietà, sia in modo contrattuale che giudiziario, possono scegliere una delle tre opzioni:
- dividere fisicamente la cosa tra tutti i comproprietari, proporzionalmente all'entità delle loro quote (a tal fine possono rivolgersi ad un geometra che, su loro richiesta, dividerà la proprietà comune);
- concedere una cosa comune (casa, terreno edificabile, habitat) solo ad uno dei comproprietari con la riserva che è obbligato a pagare gli altri;
- vendere la cosa in comune e dividere i fondi così ottenuti tra tutti i comproprietari, in base alla dimensione delle loro quote.
Base giuridica:
legge del 23 aprile 1964 del codice civile, art. 195-221 (Journal of Laws No.16, item 93 del 1964, come modificato); Regolamento del Ministro della Giustizia del 17 dicembre 1996 sull'ammontare delle iscrizioni nelle cause civili (Gazzetta delle leggi n. 154, voce 753 del 1996, e successive modifiche); Stanisław Radwański, Commento al codice civile, Libro secondo - Proprietà e altri diritti di proprietà, Varsavia 1999.
Bilancio
Ciascuno dei comproprietari, che non sia gestore della cosa comune, può - ai sensi di legge - richiedere il bilancio al consiglio di amministrazione. Ciò significa che tutte le spese finanziarie sostenute in relazione all'uso di una cosa comune devono essere documentate con le bollette.
Buono a sapersi
Il contratto per lo scioglimento della comproprietà dell'immobile deve essere concluso sotto forma di atto notarile, altrimenti sarà considerato nullo.
