Vecchia casa: chi vende?
Per cominciare, devi ricontrollare chi è il venditore di casa. Tali dati possono essere trovati nell'attuale estratto dal registro fondiario e ipotecario. Confronta con loro i dati della carta d'identità del venditore. Tale copia è valida per 3 mesi dalla data di emissione. Le registrazioni nel registro fondiario e ipotecario mostrano anche se il venditore è l'unico proprietario dell'immobile. Se ci sono più proprietari (ad esempio, sono coniugi o fratelli), allora tutti devono accettare di vendere la casa e procedere a un atto notarile.
Avvertimento! Dopo aver ottenuto il numero di registro fondiario e ipotecario dal venditore, possiamo anche rivedere le sue condizioni nel sistema elettronico su: www.ekw.ms.gov.pl.
Durante la conversazione con il proprietario, vale la pena chiedersi come ha acquisito il diritto alla proprietà (acquisto, eredità, donazione) e se non ha stabilito un diritto di prelazione per altre persone.
Garanzia di fiducia del pubblico nei registri fondiari e ipotecari
Oltre ai dati del proprietario, il registro fondiario e ipotecario contiene una serie di informazioni necessarie per il futuro proprietario. È condotto al fine di stabilire lo stato giuridico di un immobile, è aperto e si presume che contenga voci conformi allo stato giuridico effettivo.
Una situazione conveniente per l'acquirente è quella in cui, oltre a contrassegnare la proprietà e il proprietario, non ci sono voci o menzioni di alcuna domanda. L'immobile su cui è stata costituita l'ipoteca va affrontato con cautela - questo tipo di gravame è associato all'immobile e non al proprietario successivo (in pratica, ciò significa la necessità di rimborsare il debito se l'ex proprietario non adempie a tale obbligo). Anche un appezzamento di terreno con il diritto di precedenza necessario per i vicini può essere un problema, quindi siamo obbligati a tollerare il passaggio del vicino attraverso la nostra proprietà.
Va ricordato qui che i registri fondiari e ipotecari sono coperti dalla garanzia della fede pubblica. Riguarda lo stato giuridico di un immobile iscritto nel catasto fondiario e ipotecario ed è indispensabile per chi intende acquisire la proprietà di tale immobile. Le disposizioni legali che esprimono il contenuto della garanzia funzionano anche nelle transazioni legali come principio di affidabilità (publica fides) dei registri fondiari e ipotecari.
La garanzia della pubblica fede nei registri fondiari e ipotecari è inclusa nell'art. 5-9 della legge sui registri fondiari, ipotecari e ipotecari. Ai sensi della predetta normativa, chi acquista un immobile lo acquista con patto notarile da qualcuno che, contrariamente alla forma giuridica effettiva, è iscritto all'albo fondiario in qualità di proprietario. Questo può essere il caso, ad esempio, quando la procedura di successione non è stata eseguita e, secondo l'indicazione del testamento, l'immobile dovrebbe appartenere ad un'altra persona.
La condizione per la garanzia della fede pubblica nel catasto fondiario e ipotecario è:
- la natura pagata del contratto (la garanzia non ci proteggerà se il contratto era una donazione; quindi la proprietà ritorna al proprietario effettivo; il legislatore ha introdotto questa restrizione, assumendo che gli interessi della persona avente diritto debbano essere prioritari rispetto agli interessi del potenziale acquirente, che in cambio dell'immobile acquisito non ha pagato alcun beneficio);
- buona fede dell'acquirente (in pratica, lo stato di buona fede significa che l'acquirente non sa che il contenuto del registro fondiario e ipotecario non è coerente con l'effettivo status giuridico o non è stato in grado di scoprirlo).
Pertanto, la garanzia di pubblica fiducia nel catasto fondiario e ipotecario consente al soggetto che ha acquistato l'immobile di fare riferimento al contenuto del libro che gli è favorevole in caso di incongruenza tra la forma giuridica dell'immobile oggetto del catasto e l'effettiva forma giuridica.
Controlliamo il piano di sviluppo territoriale locale
Informazioni sulla planimetria delle aree adiacenti alla proprietà (se in futuro ci sarà un'autostrada nelle vicinanze o se sono previsti impianti industriali) possono essere ottenute dal piano di sviluppo territoriale locale o - se il comune non ne ha uno - dallo studio delle condizioni e delle direzioni zonizzazione. Inoltre, il piano definirà i parametri ammissibili degli edifici nelle immediate vicinanze (le loro dimensioni massime), l'area biologicamente attiva degli appezzamenti e le possibili modalità di sviluppo del territorio - indicazione della tipologia di servizi, alloggi unifamiliari o plurifamiliari, o possibili aree per lo sport e il tempo libero. Il piano con la parte descrittiva è a disposizione di chiunque sia interessato alla revisione.
Chi sarà il nostro prossimo?
E una cosa banale, ma non per questo meno importante: il quartiere. È bello vedere come sono le proprietà vicine, se sono in ordine, e il silenzio suburbano non è disturbato dal rombo delle motociclette o dalla musica ad alto volume. Se nulla ti preoccupa, è tempo di avviare trattative finanziarie e ottenere la casa dei tuoi sogni.
Abbiamo acquistato una vecchia casa e cosa fare dopo, ovvero una garanzia
Vale anche la pena sapere che nel caso in cui i difetti vengano riscontrati in un secondo momento, possiamo utilizzare i diritti previsti dalla garanzia.
Ai sensi delle disposizioni del Codice Civile, il venditore è responsabile nei confronti dell'acquirente se: l'oggetto venduto presenta un difetto che ne riduce il valore o l'utilità, non ha le proprietà che l'acquirente ha previsto, oppure se è stato consegnato all'acquirente in uno stato incompleto (garanzia per vizi fisici).
Il venditore è inoltre responsabile se l'oggetto venduto è di proprietà di terzi o se è gravato dal diritto di terzi, ad esempio il diritto all'ergastolo (garanzia per vizi legali).
La caratteristica principale della responsabilità in garanzia è che si applica sia agli articoli nuovi che usati (e quindi anche alle case acquistate dal mercato secondario) che vengono venduti. Questa regola è stata confermata dalla Corte Suprema nella risoluzione del 21 marzo 1977, III CZP 11/77 (OSN I 1977/8/132/28). Ai sensi della risoluzione, la responsabilità del venditore per i difetti fisici dell'articolo venduto si applica anche agli articoli di seconda mano, ma non include la responsabilità per tale riduzione del valore o dell'utilità dell'articolo, che è una normale conseguenza del suo corretto utilizzo. Pertanto, i diritti di garanzia non possono essere invocati a causa, ad esempio, della distruzione del parquet dopo 15 anni di utilizzo.
Avvertimento! I diritti in garanzia per vizi fisici dell'immobile (o di una sua parte) scadono tre anni dalla data di consegna all'acquirente. D'altro canto, i diritti in garanzia per vizi legali scadono dopo un anno dalla data in cui l'acquirente è venuto a conoscenza dell'esistenza del difetto. Se ne è venuto a conoscenza a seguito di un'azione di una terza parte, il periodo di un anno viene conteggiato dalla data in cui è stata emessa una sentenza definitiva nel caso.
Tuttavia, la scadenza dei termini sopra indicati non esclude la possibilità di far valere reclami in garanzia qualora il venditore ci abbia occultato fraudolentemente il difetto, indipendentemente dalla sua tipologia. Per un'efficace denuncia dei vizi dell'oggetto venduto è sufficiente inviare al venditore una raccomandata a / r con la descrizione del difetto e le nostre richieste entro i termini sopra indicati. Se il venditore ignora le nostre richieste, la questione dovrebbe essere portata prima di una procedura civile.
Il venditore è esonerato dalla responsabilità in garanzia se l'acquirente era a conoscenza del difetto al momento del contratto di vendita - cioè era perfettamente consapevole, ad esempio, dell'umidità della casa acquistata e della necessità di eseguire i relativi lavori Si presume che in tale situazione l'acquirente accetti di acquistare la merce.
Tuttavia, se l'acquirente non era a conoscenza dei difetti, ha diritto di:
- richiedere una riduzione del prezzo;
- recesso dal contratto.
Riduzione del prezzo della casa
In questa situazione, il venditore dovrebbe restituire immediatamente la differenza tra il prezzo concordato e il valore risultante dalla riduzione, se l'obbligo di pagamento è già stato adempiuto dall'acquirente (il denaro è stato trasferito sul conto). Se le parti non sono d'accordo sull'ammontare della riduzione del prezzo, può essere richiesto un parere a un esperto di costruzioni.
Recesso dal contratto
Questo diritto dell'acquirente è acuto per un venditore che vuole vendere cose, ma anche per un acquirente che potrebbe non avere un luogo di residenza alternativo. La dichiarazione unilaterale dell'acquirente di recedere dal contratto fa sì che le parti si restituiscano reciprocamente i servizi ricevuti: l'acquirente della proprietà e il venditore il denaro.
Base giuridica:
legge del 23 aprile 1964 del codice civile (Journal of Laws del 1964, n. 16, articolo 93, come modificato).
Legge del 6 luglio 1982 sui registri fondiari e ipotecari e sui mutui ipotecari (Journal of Laws No. 124, articolo 1361 del 2001, come modificato).
