A chi affidare l'esecuzione dei lavori?
Una casa unifamiliare può essere costruita in due modi:
- selezionare un appaltatore generale e concludere con lui un contratto globale,
- selezionare più appaltatori che eseguiranno fasi di costruzione specifiche (compiti) e firmare diversi contratti parziali.
È più conveniente costruire il primo modo, perché l'investitore non deve coordinare i lavori di costruzione allora. Se ne occupa l'imprenditore generale e l'investitore fornisce solo il progetto di costruzione e fornisce il cantiere. La comodità ha un prezzo: l'appaltatore generale addebita una piccola percentuale del valore totale dei lavori per il coordinamento delle attività in cantiere.
Come trovare un buon appaltatore?
È meglio usare la raccomandazione di amici che hanno recentemente costruito una casa. Con o senza una raccomandazione, è sempre bene vedere le case costruite da un appaltatore specifico e ascoltare le opinioni dei residenti. Vale anche la pena recarsi nel cantiere eseguito da questo appaltatore e verificare se è in ordine, se i materiali immagazzinati sono protetti dalla pioggia e il cantiere è recintato. È inoltre possibile consultare i rami dell'Associazione polacca degli ingegneri e dei tecnici edili.
È bene chiedere all'appaltatore scelto:
qual è la forma giuridica della società, la legalità della società è confermata da una copia dell'iscrizione nel registro delle imprese (vale per le persone fisiche o le unioni civili) o nel registro delle imprese (se si tratta di una società a responsabilità limitata o società per azioni). Vale anche la pena scoprire da quanto tempo esiste l'azienda e qual è il suo indirizzo e numero di telefono (non è una società di bush, non una società di partita IVA);
- quante persone impiegano l'azienda e quali sono le loro specialità (es. per eseguire lavori di muratura, intonacatura, posa in opera),
- che ha già costruito (in modo da poter vedere l'oggetto, conoscere la tecnologia, il rispetto delle scadenze, la qualità e il prezzo),
- dove acquistare i materiali ,
- di quali attrezzature dispone (un'azienda seria non deve prendere in prestito attrezzature di base e pagarle).
Chi sarà il gestore del sito?
Gli investitori di solito non sono professionisti dell'edilizia, quindi non possono valutare se l'investimento viene eseguito correttamente. Pertanto, questi compiti sono affidati al gestore del sito, che è responsabile di tutto ciò che accade sul sito.
Nota: il responsabile del cantiere può essere solo una persona autorizzata a dirigere i lavori di costruzione.
In conformità con la legge edilizia, è responsabilità dell'investitore assumere la direzione della costruzione da parte del direttore dei lavori. Tuttavia, può fissare un appuntamento con l'appaltatore (e includere una disposizione appropriata nel contratto) che l'appaltatore è obbligato ad assumere un direttore dei lavori. Può anche firmare un contratto con una persona che si assumerà la responsabilità della gestione del cantiere.
Nota: è bene che il responsabile del sito sia l'appaltatore generale o una persona da lui dipendente. Se sorgono controversie in relazione all'esecuzione impropria dei lavori, l'appaltatore può trasferire la responsabilità al manager selezionato dall'investitore. Non sarà facile dimostrare di aver ragione.
Vale la pena avere un ispettore di controllo dell'investitore?
Non è necessario nominare un ispettore di sorveglianza degli investitori. Tuttavia, poiché si presume che il direttore dei lavori sia un rappresentante dell'appaltatore, è opportuno che l'investitore abbia un rappresentante in cantiere che supervisionerà i lavori e si assicurerà che i lavori vengano eseguiti correttamente.
L'obbligo di garantire la supervisione dell'autore può essere imposto all'investitore dall'autorità che rilascia il permesso di costruzione se l'edificio o i lavori di costruzione sono molto complessi o se si prevede il loro impatto sull'ambiente.
Nota: le funzioni di ispettore di vigilanza dell'investitore possono essere svolte solo da una persona in possesso di qualifiche edilizie nella relativa specializzazione.
Se la costruzione di una casa richiede la nomina di ispettori di supervisione dell'investitore di varie specialità, l'investitore dovrebbe nominare uno di loro come coordinatore.
La supervisione dell'autore La supervisione dell'autore
consiste nel verificare se i lavori di costruzione sono conformi al progetto, nonché nel decidere se è possibile introdurre soluzioni diverse da quelle previste nel progetto, se segnalate dal direttore dei lavori o dall'ispettore di vigilanza dell'investitore.
La supervisione dell'autore non è sempre richiesta, la sua istituzione è molto spesso il risultato di accordi tra l'investitore e l'autore del progetto (vedere: Senza il progetto, o ora, £ 7/2002). L'investitore può obbligare il progettista ad esercitare la supervisione dell'autore. Può anche, in situazioni giustificate (ad esempio quando il progetto è molto complicato), richiederlo all'autorità che rilascia il permesso di costruzione. La supervisione dell'autore può essere commissionata non solo al progettista, ma anche a un'altra persona con qualifiche adeguate.
Attenzione: Non è consentito combinare le funzioni del direttore dei lavori e dell'ispettore di supervisione dell'investitore (il gestore è dalla parte del contraente e l'ispettore dell'investitore). È possibile combinare la funzione di ispettore di supervisione dell'investitore con lo svolgimento della supervisione dell'autore, nonché della direzione dei lavori e della supervisione dell'autore.
Base giuridica: legge del 7 luglio 1994 sul diritto edilizio, testo consolidato 2000, n. 106, voce. 1126, come modificato d.
