Nota! La validità del piano di sviluppo territoriale, in conformità con la legge sulla pianificazione e lo sviluppo del territorio, dipende da quando è stato adottato:
- i piani adottati dopo il 1 gennaio 1995 sono ancora validi (ovviamente, se il comune non ha adottato un nuovo piano nel 2002);
- i piani adottati prima del 1 ° gennaio 1995 non sono più validi - il comune ha già adottato un nuovo piano o lo sta preparando. Quindi se il venditore ci presenta un piano del 1992, non possiamo fare affidamento su di esso.
Il processo di adozione di un nuovo piano dura circa un anno. Pertanto, se veniamo in comune appena prima di acquistare la trama e controlliamo il piano, possiamo essere certi che non siamo in pericolo di un rapido cambiamento.
Nei comuni che non hanno un piano di sviluppo territoriale locale emanato, è necessario richiedere una decisione sulle condizioni edilizie e sullo sviluppo del territorio. Se la domanda è per l'edilizia residenziale, la decisione sarà emessa a titolo gratuito.
FASE 2: Visita al dipartimento di geodesia dell'ufficio distrettuale locale
Esiste un registro dei terreni e degli edifici, dove troveremo i dati che specificano:
- l'ubicazione esatta del lotto e dei suoi confini,
- l'area del lotto,
- la classe del suolo,
- indicazione del numero di registro fondiario e ipotecario stabilito per l'immobile,
- nome dei proprietari: nome e cognome (o nomi se il terreno è di proprietà di un'impresa, associazione o fondazione), luogo di residenza,
- valore dell'immobile
I dati negli archivi sono pubblici, forniti a pagamento. Sono inoltre aggiornati: i notai, i tribunali e gli organi amministrativi hanno l'obbligo di inviare al registro tutte le decisioni relative a un determinato immobile entro 30 giorni dalla data della decisione, la decisione del tribunale diventa atto finale o atto notarile. Queste modifiche vengono immediatamente registrate nel registro fondiario.
FASE 3: rivedere il registro fondiario
I registri dei terreni e delle ipoteche sono pubblici e chiunque può visionarli presso il tribunale distrettuale competente per una data proprietà, in presenza di un dipendente del tribunale.
Il libro si compone di quattro sezioni. Si prega di leggere attentamente ciascuno di essi.
La prima sezione è la designazione della proprietà con i seguenti dati:
- ubicazione della proprietà (indirizzo esatto),
- numero dell'area di registrazione e del terreno,
- area della proprietà,
- tipo di proprietà (terreno sviluppato o non sviluppato).
Questa sezione divulgherà anche il cosiddetto diritti di proprietà relativi a beni immobili. Un esempio di tale legge è la possibilità di "servitù stradale necessaria" di guidare dal nostro appezzamento attraverso appezzamenti adiacenti a una strada pubblica. Il registro fondiario e ipotecario specifica il terreno attraverso il quale scorre la "strada necessaria" e che spetta a ciascun proprietario.
La seconda sezione contiene i dati del proprietario dell'immobile e, se l'appezzamento è di proprietà di più persone, la specifica di quale quota di azioni possiede ciascuno dei comproprietari. Qui possiamo anche trovare informazioni su come il terreno è stato acquistato dal suo attuale proprietario (contratto di compravendita, atto di donazione o eredità).
Avvertimento! I registri dei proprietari devono essere letti con attenzione. Perché se la trama è di proprietà congiunta di due persone (una coppia sposata) o più persone (eredi), allora per acquistare la trama, è necessario ottenere il consenso di tutti i comproprietari e tutti i comproprietari devono presentarsi dal notaio al momento della conclusione del contratto di compravendita immobiliare.
La terza sezione riguarda i diritti di proprietà limitati (tutti, eccetto mutui, gravami su terreni). Questi possono essere:
- diritto di prelazione su un appezzamento di terreno conferito a una persona specifica o a un comune; solo dopo le dimissioni della persona con diritto di prelazione, la trama può essere acquistata,
- il diritto di affittare la trama (questo diritto è spesso correlato al diritto di prelazione),
- il diritto di guidare e attraversare il nostro appezzamento attraverso una corsia separata, stabilito a beneficio dei vicini che non hanno accesso a una strada pubblica (servitù con diritto di passaggio),
- il diritto di utilizzare l'appezzamento gratuitamente (ad esempio dal figlio del proprietario) per i prossimi 5 anni.
Tutte le voci di cui sopra limitano l'uso gratuito del terreno acquistato o ne rendono difficile o ritardano l'acquisto. È quindi meglio per l'acquirente se non ci sono voci nella terza sezione del registro fondiario e ipotecario del lotto selezionato.
Dipartimento quattro è destinato alla costituzione di un'ipoteca a garanzia del debito contratto dal proprietario dell'immobile. Se in questa sezione è presente una voce, significa che il creditore (il più delle volte una banca) ha il diritto - in caso di mancato regolamento del debito - di richiedere la vendita dell'immobile e quindi di incassare gli importi dovuti. Non importa che il proprietario sia cambiato. L'ipoteca è assegnata alla trama, non ai prossimi proprietari. Il prezzo di una tale trama è più basso e vantaggioso anche dopo aver estinto il prestito.
Quando si visualizza il registro fondiario e ipotecario, vale anche la pena controllare (presso il dipartimento del registro fondiario e ipotecario del tribunale distrettuale) se è stata presentata una nuova domanda - potrebbe essere una domanda per l'iscrizione di un mutuo. Inoltre, il giorno della sottoscrizione del contratto di compravendita, va confermato che il notaio ha verificato lo stato del catasto e ipoteca (dovrebbe farlo il giorno della firma del contratto).
