Mutuo inverso: durata del contratto
Se la banca e la persona fisica proprietaria dell'immobile concordano, viene firmato un contratto di mutuo. Avvertimento! Le persone single e i coniugi possono richiedere un'ipoteca inversa (entrambe le parti devono concordare qui). Il contratto di mutuo inverso specifica in dettaglio quanto riportato nella scheda informativa, ovvero le parti del contratto , l' importo dell'ipoteca inversa e il valore di mercato dell'immobile (determinato da un perito immobiliare), compreso il rapporto tra questo importo e il valore della proprietà e la data, l'importo e le opzioni di pagamento dell'ipoteca inversa. Inoltre, troveremo un metodo per garantire i crediti della banca (ad es. Iscrizione nel registro fondiario e ipotecario), l'importo degli interessi e le condizioni per il suo cambiamento, nonché l'importo e il metodo di pagamento di altri costi. Scopriremo anche chi è obbligato a pagare per la valutazione dell'immobile (di solito è il proprietario, ma puoi provare a negoziare con la banca) e poi pagare le commissioni per il monitoraggio del suo valore, e quali sono le regole e la data di regolamento del mutuo inverso. Il contratto copre anche gli obblighi e i diritti del mutuatario,compreso il diritto di recedere dal contratto (la banca dispone dell'apposito modello di dichiarazione) e di rimborsare anticipatamente il prestito.
Avvertimento! Il contratto deve specificare una persona di contatto dopo la morte del mutuatario. Dopodiché, puoi modificare questi dati senza incorrere in costi, la banca addebiterà commissioni per altri. Se il contratto di mutuo inverso è stato concluso con più di un mutuatario - il più delle volte con una coppia sposata - allora in caso di morte di uno di loro, verranno pagate le rate a quei parenti che hanno acquisito una quota della proprietà immobiliare dopo il defunto, in proporzione alla quota da loro acquisita (quindi se il coniuge eredita in eredità insieme al figlio, quindi acquisisce il diritto ad una parte delle rate sotto ipoteca inversa nella stessa proporzione).
Puoi rinunciare al contratto di mutuo inverso?
Il mutuatario ha il pieno diritto di rimborsare il prestito concessogli durante la durata del contratto, sia in tutto che in parte. Tuttavia, se durante la sua durata, cambia idea e regola i conti con la banca, può dimettersi dal contratto di mutuo inverso. In una situazione del genere, la banca non addebita alcuna commissione. Ai sensi della legge, il mutuatario può recedere dal contratto senza fornire alcuna motivazione entro 30 giorni dalla data della sua conclusione. In tal caso, non sostiene alcun costo ad esso relativo, ad eccezione delle commissioni non rimborsabili, o loro parte, sostenute dalla banca per organi o tribunali dell'amministrazione statale. Naturalmente restituisce l'importo del prestito alla banca con gli interessi dovuti fino alla data del recesso. Seconda pagina,ovvero la banca ha facoltà di recedere contestualmente dal contratto, solo se:
- l'esecuzione forzata della proprietà è stata avviata da un altro creditore (la banca, al momento della conclusione del contratto, non era a conoscenza dell'esistenza di tale credito),
- il mutuatario ha venduto la proprietà a terzi senza il consenso della banca,
- per motivi imputabili al mutuatario (ad esempio, distruzione deliberata dei locali) è notevolmente diminuito.
Il mutuatario è ben protetto
Il prestito ipotecario inverso può essere offerto solo da banche autorizzate, filiali di banche estere, filiali di istituti di credito e istituti di credito che operano a livello transfrontaliero: tutte le entità indicate sono istituzioni controllate dall'Autorità di vigilanza finanziaria polacca o dalle autorità di vigilanza nei paesi di origine. Pertanto, l'attività degli istituti para-finanziari, che non sono soggetti a tale controllo e spesso svolgono attività bancarie senza l'autorizzazione dell'Autorità di vigilanza finanziaria polacca, è qui esclusa.
Un'ipoteca inversa comporta anche degli obblighi e l'
utilizzo di un'ipoteca inversa comporta degli obblighi che devono essere rispettati. Durante la durata del contratto, il mutuatario deve:
- disporre di un'assicurazione immobiliare da eventi casuali (se, ovviamente, è richiesto dalla banca),
- mantenere l'immobile in buone condizioni (non distruggerlo, eseguire lavori di ristrutturazione e riparazioni in corso), tenendo conto del normale utilizzo delle cose secondo la sua destinazione,
- pagare le tasse e le spese obbligatorie relative all'uso immobiliare.
In caso di inadempimento degli obblighi imposti, la banca chiede al mutuatario di adempiere agli stessi, fissando un termine non inferiore a 60 giorni. La scadenza è determinata tenendo conto del tipo di obbligazione non adempiuta e della capacità del mutuatario di adempierla. Se il mutuatario continua a non farlo, la banca gli richiede di autorizzarlo ad adempiere a tale obbligo per suo conto. Il mancato rilascio dell'autorizzazione può essere motivo per la banca di risolvere il contratto di prestito. E in questo caso - si sa - dobbiamo tener conto della possibilità di trattenere il pagamento in denaro.
Come funziona un mutuo inverso?
I regolamenti dicono questo: in base al contratto di mutuo inverso, la banca si impegna a fornire al mutuatario una certa quantità di denaro e il mutuatario si impegna a fornire una garanzia per il rimborso di tale importo insieme agli interessi dovuti e ad altri costi. Questa garanzia è la suddetta ipoteca iscritta nel registro fondiario. In cambio del trasferimento del denaro del mutuatario (una o più rate, di solito mensilmente), la banca acquisisce la proprietà dell'immobile, ma solo dopo la sua morte. Nella nostra lingua: abbiamo deciso di fare un mutuo inverso, la banca ci ha concesso un prestito, ma l'appartamento è ancora proprietario e possiamo viverci per il resto della nostra vita. Non perdiamo immobili, a prescinderericeveremo questa iniezione di cassa per intero o sarà ripartita nel tempo. È interessante notare che questo importo è esente da imposta sul reddito. Tuttavia, l'acquisizione di proprietà immobiliari non è automatica. Al contrario, avviene solo 12 mesi dopo la morte dell'ultimo mutuatario e solo quando i suoi eredi non riescono a rimborsare il prestito con gli interessi (in questo modo il legislatore ha garantito gli eredi nel caso in cui decidessero di mantenere la proprietà). Non appena la banca viene a conoscenza di questa spiacevole circostanza, pubblica sul proprio sito web un annuncio contenente nome e cognome del mutuatario, informazioni sulla conclusione di un contratto di mutuo ipotecario inverso con lui,la possibilità per gli eredi di rimborsare la banca e la data di regolamento del contratto di mutuo inverso. Le informazioni di cui sopra sono fornite anche per iscritto alle persone di contatto indicate dopo la morte del mutuatario.
Diritti e obblighi degli eredi Gli
eredi possono annullare il contratto di mutuo inverso del mutuatario, estinguendo così la banca e riacquistando il diritto sulla proprietà. Questo non significa altro che restituire alla banca la parte del prestito che ha già erogato, più gli interessi su quel denaro che la banca non ha ancora incassato, ma addebita in continuazione (lo prenderebbe dall'importo ottenuto per la vendita dell'immobile). L'appartamento viene quindi restituito agli eredi e le pretese della banca scadono.
Se gli eredi rimborsano il prestito, erediteranno la proprietà nel corso normale (statutario o testamentario). Se invece il prestito non viene rimborsato, l'immobile verrà trasferito alla banca, che soddisferà così i suoi crediti. È importante, tuttavia, che nella transazione finale rimborsi agli eredi la differenza tra il suo debito (importi trasferiti al mutuatario più interessi dovuti) e il valore corrente della proprietà. La struttura adottata impedisce alle banche di rilevare immobili per una frazione del loro valore o per quasi nulla. È interessante notare che la banca si assume il rischio diche il valore della proprietà può essere inferiore al prestito erogato dopo diversi anni - quindi gli eredi non sono tenuti a restituire l'importo mancante. Quando conclude un contratto, la banca non verifica l'affidabilità creditizia del mutuatario per ragioni naturali, non controlla l'ammontare del reddito e la stabilità del suo afflusso. Poiché l'immobile stesso è la garanzia del prestito, non è necessario verificare il reddito del mutuatario.non è necessario verificare il reddito del mutuatario.non è necessario verificare il reddito del mutuatario.
Perché è improbabile che un'ipoteca inversa abbia successo?
Maciej Samcik, giornalista economico di Gazeta Wyborcza: Perché è un prodotto per la banca che non diventerà mai un vizio. Mentre in un prestito ordinario, la banca paga i soldi del cliente, mette la zampa sul mutuo e guadagna interessi per un certo periodo di tempo, con un mutuo inverso, questo reddito da interessi è una grande incognita. O il cliente vivrà una lunga vita, quindi il tempo degli interessi sarà paragonabile ad un normale prestito, oppure vivrà poco e quindi l'intera transazione sarà più difficile di quanto valga. Inoltre la banca deve valutare l'appartamento in modo molto sicuro. Non sa quando potrà accedervi, e il valore della proprietà per questi diversi o oltre 20 anni deve essere sufficientemente alto da coprire le rate pagate al cliente dopo la vendita dell'appartamento,interessi maturati su quel denaro pagato, costi di transazione per la vendita dei locali, ecc.
Base giuridica: legge del 23 ottobre 2014 sul mutuo ipotecario inverso (Gazzetta ufficiale del 14 novembre 2014, voce 1585).
