Il piano preliminare di divisione del lotto dovrebbe indicare:
- confini del patrimonio immobiliare oggetto di divisione;
- la sua designazione secondo i dati del registro e del catasto;
- l'area dell'immobile da dividere;
- i confini degli appezzamenti di terreno che si prevede di separare;
- una proposta per fornire nuovi appezzamenti con accesso a una strada pubblica - in forma grafica o descrittiva.
Prima di avviare la procedura di divisione immobiliare, dobbiamo sapere se è coerente con il piano di zonizzazione locale, sia in termini di destinazione d'uso del terreno che di possibilità di sviluppo del terreno assegnato. Possiamo verificarlo con il tuo ufficio locale.
La condizione per la divisione è l'accesso alla strada pubblica dei lotti separati. Se le terre da separare non ce l'hanno, la divisione è inaccettabile. Tuttavia, non deve essere un accesso diretto: l'accesso a una strada pubblica è anche considerato come la separazione di una strada interna insieme alla creazione di appropriate servitù per il terreno separato su questa strada. Tale servitù è denominata strada necessaria, consente il libero passaggio e passaggio ed è iscritta al catasto e ipoteca.
Presentando all'ufficio comunale la domanda di divisione del patrimonio immobiliare, dovrà essere predisposto un progetto preliminare di divisione sulla mappa di base o una copia della mappa catastale. Possiamo ottenere la mappa sia presso l'ufficio distrettuale che presso il centro di documentazione geodetica e cartografica. Puoi fare tu stesso un piano preliminare. Tuttavia, questo non è un compito semplice (ad esempio, è necessario delimitare le strade di accesso alla proprietà), quindi vale la pena contattare un perito.
Sottoponiamo il progetto preparato all'ufficio comunale locale. Alleghiamo alla domanda:
- documenti attestanti il titolo (un estratto dal registro fondiario e ipotecario, atto notarile di acquisto di beni immobili);
- estratto in corso di catasto e catasto;
- una copia della decisione sulle condizioni edilizie e sviluppo del territorio (se emessa);
- tre copie del progetto.
La conformità della proposta di divisione con le disposizioni del piano locale è in ogni caso valutata dal capo del comune, sindaco o presidente della città. La sua opinione viene emessa sotto forma di un ordine. Se ci risulta sfavorevole, possiamo presentare un reclamo alla Corte d'appello del governo locale entro 7 giorni dal ricevimento.
Se abbiamo ricevuto una risposta positiva, possiamo procedere con lo sviluppo di un appropriato progetto di divisione immobiliare. La legge richiede che venga eseguito da un geometra con qualifiche (questi poteri devono applicarsi alla delimitazione e alla divisione di beni immobili e alla preparazione della documentazione per scopi legali).
Il geometra dovrà delineare i confini, definire i punti di confine (mostra nuovi confini a tutte le parti interessate: proprietario e proprietari di immobili confinanti; firmano il cosiddetto protocollo di accettazione del confine, cioè concordano il loro corso indicato dal geometra) e segnano la divisione su un'apposita mappa. Presenta i documenti sviluppati al centro appropriato per la documentazione geodetica e cartografica (deve ottenere una clausola sul rispetto dell'arte di sviluppare tale documentazione e accettazione nella risorsa). Solo i documenti accettati nella risorsa sono la base per l'emissione di una decisione di approvazione del progetto di divisione.
Presentiamo nuovamente la bozza preparata all'ufficio. Si allega alla domanda:
- documenti attestanti la titolarità giuridica dell'immobile;
- estratto ed estratto del Catasto immobiliare;
- progetto preliminare di divisione;
- documentazione geodetica, che comprende, tra l'altro, il suddetto protocollo sull'accettazione di nuovi confini immobiliari;
- permesso di divisione rilasciato dal conservatore dei monumenti - quando il bene è iscritto nel registro dei monumenti.
Avvertimento! Se l'immobile è oggetto di comproprietà o di comune uso perpetuo, la divisione può essere effettuata su richiesta di tutti i comproprietari o co-fruitori di perpetua. In questo caso la domanda deve essere firmata da tutti i comproprietari o usufruttuari perpetui.
Chi è chi per la ripartizione della proprietà?
Richiedente - il proprietario del terreno (comproprietari, usufruttuario perpetuo). Il richiedente presenta domanda per la divisione dell'area. Decide (nel quadro delle possibilità legali) il metodo di divisione.
Geometra autorizzato - prepara un piano di divisione del lotto, cerca e determina i confini del lotto da dividere, designa nuovi punti di confine nel campo, prepara la documentazione della divisione.
Capo del comune, sindaco o presidente della città - esprime la sua opinione sul progetto preliminare della divisione del lotto e approva il progetto della divisione del lotto.
È ora di dividersi
L'ultimo elemento della procedura è l'emissione di una decisione che approva la divisione da parte dell'autorità competente (capo del comune, sindaco o presidente della città). Dopo che diventa definitivo (14 giorni dal ricevimento da parte di tutte le parti), possono essere istituiti registri fondiari e ipotecari separati per i lotti selezionati.
Quando si fa domanda per la divisione del patrimonio immobiliare, sfortunatamente, è necessario prepararsi per commissioni piuttosto elevate: la divisione viene effettuata su richiesta ea spese della persona che ha un interesse legale in essa.
I prezzi dei servizi geodetici sono influenzati da molti elementi, tra cui quanta concorrenza dobbiamo affrontare sul mercato locale. Si può presumere che il costo della divisione della trama oscilli tra 1.800 e anche 3.800, a seconda della complessità del lavoro.
In una situazione in cui il nostro comune non dispone di un valido piano di sviluppo territoriale, è consentita anche la divisione della proprietà. Questo può essere fatto se è conforme alla legge (in particolare al diritto edilizio) e alle disposizioni della decisione sulle condizioni di sviluppo (ciascuno dei "nuovi" lotti può essere sviluppato secondo i criteri specificati nella presente decisione).
Basi legali
Legge del 21 agosto 1997 sulla gestione immobiliare (testo consolidato, Journal of Laws n. 1774 del 2015)
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