Mutui ipotecari: le novità più importanti

Rilassati, la situazione è stabile

Alla radice della crisi vi è stato, tra l'altro, un eccessivo allentamento della politica finanziaria nel settore dei mutui per la casa e il relativo eccessivo indebitamento di alcune famiglie. Al fine di prevenire situazioni simili in futuro, nel nostro ordinamento giuridico, l'Autorità di vigilanza finanziaria polacca ha assunto l'obbligo di garantire la correttezza della concessione di prestiti. È un istituto istituito ai sensi della legge del 21 luglio 2006 sulla vigilanza sui mercati finanziari. Il suo compito - oltre alle attività finalizzate al buon funzionamento del settore bancario - è anche quello di "prendersi cura" dei mercati assicurativi e pensionistici, nonché degli altri istituti di pagamento.

Attualmente si può concludere che la situazione sul mercato finanziario in Polonia è relativamente stabile, sebbene un certo gruppo di banche purtroppo non segua le raccomandazioni della Commissione. Pertanto, quando si richiede un prestito, bisogna sempre analizzare quante più offerte possibili per scegliere quella migliore ed essere sicuri che la decisione di prenderla sia stata presa sulla base di informazioni attendibili.

A, B, F, J e S, questo è l'alfabeto dell'autorità polacca di vigilanza finanziaria

Le attuali raccomandazioni formulate dall'Autorità di vigilanza finanziaria polacca includono:

• Raccomandazione A - concernente la gestione del rischio a corredo delle operazioni concluse da banche sul mercato degli strumenti derivati (trattasi di strumenti finanziari il cui valore dipende, tra l'altro, dai corsi azionari, rendimenti obbligazionari, tassi di interesse);
• Raccomandazione B - relativa alla mitigazione del rischio degli investimenti finanziari delle banche;
• Raccomandazione F - concernente i criteri di base utilizzati dall'Autorità di vigilanza finanziaria polacca per l'approvazione dei regolamenti per la determinazione del valore del prestito ipotecario di immobili emessi dalle banche ipotecarie;
• Raccomandazione J - concernente i principi di raccolta e trattamento dei dati immobiliari da parte delle banche.

Tuttavia, noi - investitori - dovremmo essere maggiormente interessati alla Raccomandazione S. Si riferisce generalmente a "buone pratiche nella gestione delle esposizioni creditizie garantite da ipoteca". In pratica, ha introdotto l'obbligo per i clienti bancari di avere un contributo proprio, il cui tasso è in aumento sistematico e da gennaio 2017 al 20%, e prestiti liquidati per il 100% del valore dell'immobile acquistato. La ragione di queste azioni è il già citato allentamento della politica finanziaria - era visibile nella facilità di ottenere un prestito, sia in termini di libertà di valuta che di durata del prestito. Le banche hanno anche ridotto i mutuatari con redditi bassi e incerti.Ora, aumentare il proprio contributo ai mutui ipotecari deve essere una sorta di conferma per la banca che quando si richiede un prestito per acquistare un appartamento o costruire una casa, abbiamo una situazione finanziaria stabile, cioè siamo solvibili.

Ma va anche detto che la decisione dell'Autorità di vigilanza finanziaria polacca di inasprire la Raccomandazione S potrebbe rivelarsi una soglia impossibile per molti di noi. Non tutti riusciranno a raccogliere il 20% nella calza convenzionale. Sebbene, secondo molti analisti, sia l'aumento del contributo proprio a tutelare il potenziale mutuatario - in caso di eventi casuali e la necessità di risolvere il contratto di mutuo, ha la possibilità di vendere l'immobile a un prezzo che consente alla banca di regolare i conti e tenere qualcosa per sé. Ciò è impossibile nel caso di molti cosiddetti prestiti in franchi svizzeri, dove il valore del mutuo supera attualmente il valore dell'immobile stesso (sono ancora in corso i lavori per un atto di rilievo che regola il problema dei franchi svizzeri).

Ricordiamo brevemente qual è stata la nostra "storia" negli ultimi anni:

• dal 1 gennaio 2014 i clienti richiedenti un finanziamento dovevano avere un proprio contributo del 5%,
• dal 1 ° gennaio 2015 il contributo proprio per la sottoscrizione di un mutuo per la casa era già del 10% del valore dell'immobile,
• Gennaio 2016 è un altro aumento del contributo proprio al 15%,
• da gennaio 2017 il mutuatario dovrà avere - come dicevamo - il 20% del proprio contributo (ad esempio, con un prestito di PLN 500.000, ciò significa la necessità di avere la somma dei propri fondi per un importo di PLN 100.000).

Avvertimento! C'è la possibilità che potremo contrarre un prestito per il 90% del valore dell'immobile, e anche il 95%, e per di più non significa che dobbiamo avere in mano il 5 o il 10% mancante. Ma dobbiamo soddisfare la condizione di base, che è l'istituzione di un'assicurazione aggiuntiva per il contributo proprio mancante, ad esempio sotto forma di risparmio su un conto bancario o l'istituzione di due mutui per la banca - sulla proprietà che acquistiamo e l'altra, ad esempio, appartenente a un familiare, ovviamente con il suo consenso .

Cosa significa?

Raccomandazione - non è un atto normativo di natura vincolante, come una legge o un regolamento, è una sorta di raccomandazione per le banche, che stabilisce i principi di un'attività bancaria sicura. Queste raccomandazioni sono rivolte a tutte le banche. Vale la pena sapere che non esiste una procedura legalmente definita per l'emissione di raccomandazioni e la procedura dell'autorità di controllo a questo proposito risulta dalla pratica adottata. L'autorità polacca di vigilanza finanziaria ha adottato la regola che formula raccomandazioni adottando una risoluzione sulla sua adozione.

Contributo proprio - espresso in percentuale, e il suo livello è determinato dal rapporto LtV (Loan-to-Value), ovvero il rapporto tra l'importo del prestito e il valore della garanzia. L'autorità polacca di vigilanza finanziaria ha deciso che la sua introduzione è necessaria per aumentare la sicurezza sia dei mutuatari che dei prestatori. Vale la pena notare qui che il contributo proprio minimo per i prestiti immobiliari è uno standard internazionale. Nella maggior parte dei paesi europei, è già richiesto solo il 20% del contributo proprio.

Raccomandazione S - continua

Il cambiamento più importante - come abbiamo detto - nella Raccomandazione S è l'aumento dell'importo del contributo proprio. Ma non è tutto ciò che il KNF consiglia.

Per quanto riguarda la valuta del prestito, la PFSA raccomanda alle banche di concedere mutui ipotecari solo nella valuta in cui il cliente guadagna il proprio reddito. Questo vale anche per i clienti ad alto reddito. I prestiti in valuta estera sarebbero disponibili solo per coloro che ricevono tale remunerazione, ad esempio in euro. Tale disposizione è una sorta di sigillo ufficiale della fine dei prestiti in valuta estera e della loro disponibilità per il mutuatario medio.

Inoltre, l'Autorità di vigilanza finanziaria polacca indica che l'affidabilità creditizia del mutuatario dovrebbe essere calcolata per un periodo di rimborso massimo di 30 anni. Il periodo effettivo stipulato nel contratto può essere al massimo di 35 anni - è possibile su richiesta del cliente, ma le banche sono obbligate a insistere per un periodo di rimborso più breve (questo è dettato, tra l'altro, da una riduzione del reddito all'età pensionabile).

La Raccomandazione S chiarisce anche gli obblighi delle banche in merito alla fase prima della firma dell'accordo finale. Ebbene, dovremmo ricevere in anticipo tutte le informazioni rilevanti per la valutazione del rischio e dei costi relativi alla conclusione del contratto, comprese in particolare le informazioni su:

• l'importo della rata del prestito tenendo conto della durata del prestito,
• il tasso di rimborso del capitale del prestito tenendo conto della durata del prestito,
• il costo totale del prestito (tenendo conto dell'assicurazione stipulata in relazione a tale prestito),
• rischio di tasso di interesse variabile.

Queste informazioni dovrebbero esserci presentate per iscritto. Inoltre, quando ci dà un contratto di prestito da firmare, la banca dovrebbe fornirci il tempo necessario per leggerne il contenuto e le condizioni.

La banca dovrebbe inoltre fornire regolarmente ai propri clienti tutte le informazioni riguardanti i termini e le condizioni, nonché i diritti e gli obblighi previsti dal contratto. In particolare, il cliente dovrebbe essere informato per iscritto di eventuali modifiche che incidono direttamente sui termini del contratto di finanziamento, in particolare sul livello degli oneri per il rimborso del prestito (si tratterà, ad esempio, di variazioni dei tassi di interesse - se aumentano, anche la rata del prestito è purtroppo più alta).

La raccomandazione S si applica anche ai contratti assicurativi. Se un contratto di assicurazione è una delle garanzie del prestito e l'assicurazione è stata offerta al cliente dalla banca, la banca deve indicare chiaramente il suo ruolo, ovvero l'assicurato o l'intermediario. Il cliente dovrebbe inoltre ricevere tutte le informazioni pertinenti relative al contratto di assicurazione: un'indicazione delle parti del contratto, i loro diritti e obblighi, i diritti del mutuatario nel contesto del presente contratto e l'ambito e le condizioni del contratto di assicurazione, compreso, ovviamente, il suo importo.

Affidabilità creditizia molto importante

Da sottolineare che le banche valutano scrupolosamente tale capacità, ovvero la possibilità di rimborsare il finanziamento con interessi alle date specificate nel contratto di finanziamento. Prendono in considerazione i seguenti elementi:

• tutti i costi di manutenzione (questi includono, ad esempio, pagamenti mensili per utenze, alloggio, scuola materna, telefono, ecc.),
• obbligazioni di credito in altre banche,
• obbligazioni non creditizie, se il cliente non può dimettersi dal pagarli (questi possono essere, ad esempio, alimenti concessi)
• durata del prestito concordata.

Nota: Nel caso di mutuatari che ottengono redditi irregolari o instabili (es. Da contratti di mandato o contratti per lavori specifici), la valutazione del merito creditizio tiene conto del regolare rimborso delle passività esistenti. Se è positivo, la banca può concedere a tali clienti un prestito.
Nel valutare l'affidabilità creditizia, le banche tengono conto anche:

• età,
• stato civile,
• il numero di persone che rimangono nella famiglia;
• istruzione, esperienza lavorativa, professione, nonché:
• analisi della storia della collaborazione del cliente con la banca (storico delle operazioni del conto, rimborso tempestivo di altri prestiti, utilizzo delle carte di credito),
• analisi della storia creditizia del cliente sulla base delle informazioni disponibili sia nelle banche dati della banca che in altri enti, come il Credit Information Bureau o il Registro dei debitori insolventi.

In generale, il test di solvibilità di una banca è un controllo approfondito del nostro reddito mensile medio rispetto alle spese. La differenza è l'importo che può essere assegnato alla rata. Tale importo viene quindi moltiplicato, ad esempio, per 25 anni, ottenendo l'importo massimo del prestito. Naturalmente, anche noi dovremmo valutare le nostre capacità finanziarie e rispondere alla domanda se saremo effettivamente in grado di estinguere il debito.

Secondo un esperto

Jerzy Ptaszyński, direttore del dipartimento di ricerca e analisi del mercato immobiliare di AMRON:

- All'inizio del nuovo anno è entrata in vigore un'ulteriore soglia (20%) per il contributo proprio richiesto per le persone che vogliono accendere un mutuo. Il livello più elevato del contributo proprio richiesto, in linea con le raccomandazioni della Raccomandazione S, non è affatto una sorpresa per le banche ed è difficile aspettarsi che questo fattore da solo modifichi l'attuale forma del mercato dei mutui immobiliari. In pratica, molte banche utilizzano questo criterio da molto tempo, e alcune di esse hanno smesso di concedere mutui per la casa per i quali questo livello è inferiore al 20%. Secondo gli ultimi dati del rapporto AMRON-SARFiN, più della metà dei nuovi mutui per la casa concessi nell'ultimo trimestre erano prestiti con contributo proprio superiore al 20%.Questo mostra la portata attuale del fenomeno. Tuttavia, alla luce della decisione di porre fine al programma Flat for the Young e dell'esaurimento dei fondi stanziati per il cofinanziamento per i prossimi anni e della mancanza al momento di un'alternativa praticabile, sarà indubbiamente più difficile per alcuni clienti raccogliere il proprio contributo.

La Raccomandazione S non impone alle banche un obbligo assoluto di richiedere i fondi propri dei mutuatari al livello del suddetto 20%. Questa è una raccomandazione. Con le attuali disposizioni, il valore del rapporto LtV (Loan-to-Value) non dovrebbe superare il 90%, a condizione che la parte mancante del contributo proprio richiesto sia adeguatamente protetta, ad esempio bloccando fondi sul conto del mutuatario, pegno su buoni del tesoro o assicurazioni. D'altra parte, è prevedibile che, dopo aver aumentato la soglia in questione, se il mutuatario non è in grado di contribuire al livello richiesto, dovrà fornire garanzie di conseguenza più elevate. In ogni altro caso,l'acquisto di un appartamento in prestito richiederà un risparmio sistematico e la decisione di acquistare un immobile con più anticipo rispetto a prima.

Base giuridica:
Raccomandazione S del 18 giugno 2013 sulle buone pratiche nella gestione delle esposizioni creditizie garantite da ipoteca (Journal of Laws of the Polish Financial Supervision Authority del 13 agosto 2013).