Quando è possibile costruire una casa
Quando non esiste un piano di zonizzazione locale in una determinata area, è necessario rivolgersi all'ufficio del comune (città) per una decisione sulle condizioni di sviluppo (tale decisione non è necessaria se esistono piani locali validi).
La decisione sarà positiva se saranno soddisfatte le seguenti cinque condizioni:
1) almeno un lotto adiacente, accessibile dalla stessa strada pubblica, è sviluppato in modo tale da poter specificare i requisiti per i nuovi edifici;
2) il cantiere pianificato ha accesso a una strada pubblica (la dichiarazione di accesso del lotto a una strada pubblica fa parte della domanda di decisione dell'investitore, che è confermata dalla scheda geodetica di riferimento allegata; il comune ne valuta la correttezza sulla base di tutte le prove note dall'ufficio, ad esempio dal catasto) ;
3) le utenze esistenti o previste nell'area sono sufficienti per costruire una tale casa (l'investitore chiede ai fornitori di media di emettere la cosiddetta promessa di condizioni per la fornitura delle utenze necessarie; il comune lo accetta e le sue esigenze sono incluse nella decisione sulle condizioni di sviluppo) ;
4) l'area non è agricola o forestale (ciò richiederebbe un cambio della destinazione d'uso a fini edilizi, impossibile da realizzare formalmente per mancanza di planimetrie);
5) la decisione è conforme a normative separate (comprese le disposizioni in materia di protezione ambientale, protezione della natura, protezione dei monumenti e dei beni culturali, diritto delle acque, diritto minerario, ecc.).
Nella decisione, l'ufficio definirà quale edificio può essere costruito su un tale terreno, tuttavia, non sarà necessariamente una casa unifamiliare (ne parleremo di seguito e nella pagina successiva).
La decisione sarà negativa se una delle condizioni di cui sopra non sarà soddisfatta. Ciò significa che non vi è alcuna possibilità di costruzione in una determinata area fino a quando non vengono avviati i lavori per lo sviluppo e l'adozione di un piano locale.
Come l'ufficio determina le condizioni di sviluppo
Al fine di determinare le condizioni dei nuovi edifici nella decisione emessa (cioè cosa può essere costruito sul terreno), l'ufficio deve designare il cosiddetto area analizzata. Sarà semplicemente un'area che include anche appezzamenti di terreno vicini. Un terreno vicino è quello che condivide un confine con il terreno dell'investitore ed è accessibile dalla stessa strada pubblica.
Avvertimento! Il confine di un punto (con gli angoli dei pacchi) è un quartiere insufficiente. Il legislatore richiede l'adempimento della condizione di vicinato diretto, cioè proprietà confinanti adiacenti lungo il loro confine.
Nell'area analizzata, l'ufficio terrà conto di due fattori:
- la funzione di sviluppo edilizio e valorizzazione del territorio, ovvero la modalità di utilizzo degli edifici esistenti e di valorizzazione dell'area del vicinato (es. abitazione unifamiliare, plurifamiliare, terziaria, commerciale, agricola, ecc.);
- caratteristiche dello sviluppo edilizio e del territorio, ovvero dimensioni, forma architettonica degli edifici, ubicazione delle linee di costruzione e intensità dell'uso del suolo (rapporto tra la superficie lorda totale degli edifici e l'area dell'immobile).
La funzione di sviluppo deve essere compatibile con la funzione di sviluppo sul terreno adiacente. In base alle caratteristiche dello sviluppo del terreno adiacente, l'ufficio determinerà i parametri della casa pianificata (ad es. La possibilità di costruire una casa a due piani dipenderà dalla presenza o meno di una casa a due piani nelle vicinanze della trama).
Dove puoi costruire
Secondo i regolamenti, gli investimenti possono essere effettuati dove è possibile emettere una decisione sulle condizioni di sviluppo utilizzando il principio di buon vicinato - con riferimento agli edifici esistenti. Pertanto, prendere una decisione sulle condizioni di sviluppo offre la possibilità di costruire una struttura. Non si può però essere certi che sarà l'oggetto che si vuole realizzare: una casa unifamiliare può essere realizzata solo dove c'è anche una casa unifamiliare nelle immediate vicinanze. Tuttavia, non sarà possibile costruire una casa unifamiliare su un lotto di terreno adiacente a un negozio o una casa con negozio, accanto a un fabbricato agricolo o dove non ci sono edifici.
Avvertimento! Le condizioni del nuovo sviluppo non possono essere determinate se non è possibile determinare la linea di costruzione. Tale linea è delimitata dall'edificio esistente posto sul lotto confinante, posto su strada pubblica (linea edificabile dalla strada pubblica) o da almeno due edifici situati sulla strada interna (linea edificabile dalla strada interna).
Base giuridica:
legge del 27 marzo 2003 sulla pianificazione e lo sviluppo del territorio (Gazzetta delle leggi del 2003, n. 80, articolo 717),
ordinanza del ministro delle Infrastrutture del 26 agosto 2003 sulla definizione dei requisiti per le nuove costruzioni e lo sviluppo del territorio nel caso di mancanza di un piano di sviluppo territoriale locale (Journal of Laws of 2003, No. 164, item 1588).
