Prendere un altro prestito per una seconda proprietà non sarà un problema, a meno che, ovviamente, non abbiamo la solvibilità per estinguere due obbligazioni. Le banche detrarranno dall'utile netto i costi mensili fissi (utenze, elettricità, gas) e la rata del prestito in rimborso. Se ci sono ancora fondi liberi nel budget di casa, che consentono il rimborso delle rate del prossimo impegno, non ci sono controindicazioni per ottenere un prestito del genere.
Ma cosa succede se non riesci a sopportare due crediti contemporaneamente? La soluzione più semplice è vendere il tuo vecchio appartamento e estinguere il prestito. Tuttavia, l'operazione di cambio dell'appartamento potrebbe richiedere del tempo. Hai bisogno di tempo per acquistare una nuova proprietà, estinguere i debiti verso la vecchia banca o effettuare una ristrutturazione, e in questo momento devi vivere da qualche parte.
In una situazione del genere, rivolgersi a più banche per un secondo prestito sarà una perdita di tempo. Ad esempio, PKO BP, Nordea Bank e Pekao chiariscono che per ottenere un mutuo è necessaria l'affidabilità creditizia.
Tuttavia, ci sono istituzioni che vedono il problema emergente e cercano di rendere la vita più facile ai mutuatari. Alcuni, come la Santader Consumer Bank, hanno preparato un prodotto speciale per acquistare una nuova proprietà. Altri hanno messo a punto apposite procedure grazie alle quali sarà più agevole lo scambio di un appartamento accreditato con uno nuovo, acquistato anche a credito.
Condizioni per richiedere un secondo prestito per un'altra proprietà presso banche selezionate della
Santander Consumer Bank
La banca offre un mutuo per la casa Duet. È destinato all'acquisto o alla costruzione di un altro immobile per persone che stanno già estinguendo il mutuo. Nel valutare l'affidabilità creditizia di un prestito Duet per l'acquisto di un nuovo immobile, la banca non tiene conto della rata del mutuo attualmente rimborsato. Il mutuatario ha 12 mesi per estinguere l'ipoteca precedentemente accolta. Inoltre, durante questo periodo, il cliente riceve il 20 percento. interesse gratuito. Un anno dopo la sottoscrizione del contratto di mutuo, inizia a saldare integralmente le rate del prestito DUET.
Dombank
Quando si richiede un prestito, quando il cliente ha un vecchio appartamento con un vecchio prestito, Dombank tratterà la sua rata come un onere per il mutuatario (riducendo l'affidabilità creditizia), perché la banca non è sicura che il mutuatario venderà l'appartamento per rimborsare il prestito con i soldi della transazione.
La soluzione ottimale e più frequentemente utilizzata in tale situazione è la vendita dell'appartamento attualmente di proprietà con un termine sufficientemente lungo (diversi mesi) per l'emissione dell'oggetto dell'operazione. Il vecchio appartamento viene venduto, i fondi della transazione ripagano il prestito e il cliente può viverci ancora per qualche mese. Durante questo periodo viene acquistato un nuovo appartamento e vengono evase le formalità relative ad un nuovo finanziamento. Il debito è stato quindi rimborsato con i fondi della vendita del vecchio appartamento. Il cliente sa anche esattamente qual è il suo contributo nel nuovo prestito.
BGŻ Bank
Per i clienti che hanno un mutuo ipotecario concesso per l'acquisto di un appartamento e intendono acquistare un altro appartamento o casa e vendere quella precedente, la Banca BGŻ offre contemporaneamente un mutuo casa per entrambe le finalità sopra indicate, ovvero per:
- rimborso integrale del mutuo concesso per l'acquisto dell'appartamento precedente
- acquisto di un nuovo immobile (acquisto di un appartamento finito o costruzione di un appartamento da parte di un promotore, associazione edilizia)
Il prestito sarà attivato in modo tale che la parte destinata al rimborso del prestito sarà trasferita alla banca accreditante, e la parte destinata all'acquisto di nuovo immobile sarà trasferita sul conto bancario del venditore (proprietario immobiliare, promotore, cooperativa abitativa).
Poiché il finanziamento concesso per l'acquisto di un precedente appartamento verrà integralmente rimborsato, la rata non verrà presa in considerazione nel calcolo del merito creditizio del cliente.
La comodità del cliente è la mancanza di una commissione per la concessione della parte del prestito destinata a rimborsare il prestito presso un'altra banca.
Inoltre, il mutuatario può usufruire di un periodo di grazia per il rimborso del capitale - fino a 12 mesi (nel caso di un prestito per la restituzione di un prestito precedente e l'acquisto di un immobile già pronto) o fino a 30 mesi (nel caso di un prestito per il rimborso del prestito precedente e la costruzione dell'immobile da parte di un promotore, associazione edilizia). Durante il periodo di grazia, il mutuatario non rimborsa il capitale, ma solo gli interessi. La durata del prestito è di 30 anni. La garanzia per il rimborso può essere finanziata da immobili o altri beni immobili di proprietà del mutuatario o di terzi.
La banca non specifica quando deve essere venduto l'appartamento precedentemente acquistato. Tuttavia, nel caso della vendita di questo appartamento, il cliente è obbligato nel contratto di mutuo a pagare l'importo ottenuto dalla vendita dell'immobile per rimborsare il mutuo.
Qualora l'appartamento fosse una garanzia per la restituzione di un nuovo mutuo (concesso per rimborsare il mutuo per l'acquisto dell'appartamento precedente e per l'acquisto di uno nuovo), la Banca BGŻ può sbloccare sul conto mutuo l'importo ottenuto dalla vendita dell'immobile (ovviamente se il cliente adempie senza riserve ai suoi obblighi nei confronti della banca e puntuale) un'ipoteca sull'immobile oggetto di vendita.
ING Bank Śląski
In ING Bank, l'acquisto di un secondo immobile è trattato come un'operazione separata e non è collegato al prestito precedente. In una situazione in cui il cliente non ha la solvibilità per contrarre un altro prestito, dovrebbe prima estinguere il prestito precedente per poter avviare un altro prestito. Nel caso di una transazione in cui il cliente vende contemporaneamente un appartamento e ne acquista un altro, e l'eccedenza dalla vendita dell'appartamento è un contributo proprio per l'acquisto di un altro immobile, il cliente deve documentare il fatto di dare il proprio contributo al venditore prima di erogare il secondo prestito. È connesso alla necessità di vendere l'appartamento prima o al più tardi quando si acquista un altro appartamento.Se invece il cliente ha la solvibilità per contrarre un altro finanziamento, la richiesta viene considerata a condizioni standard, ovvero il cliente può ottenere un periodo di grazia fino a 12 mesi all'inizio del periodo di prestito. La banca non indica la data di vendita dell'immobile e di rimborso anticipato del mutuo. Banca BPH
Se il cliente non ha affidabilità creditizia, la banca non concederà un altro prestito. È tuttavia possibile emettere una decisione di credito positiva subordinando la concessione del finanziamento al rimborso del finanziamento già detenuto, a condizione che il cliente ne abbia preventivamente dichiarato il rimborso. Gli oneri derivanti dall'avere il "vecchio" finanziamento non vengono presi in considerazione per la valutazione del merito creditizio. Il cliente è tenuto a fornire un certificato bancario che attesti il rimborso integrale del prestito prima di concedere il "nuovo" prestito.
Eurobank
La banca ha un'offerta speciale per i clienti che, già in possesso di un immobile acquistato a credito, intendono acquistare o costruire un altro immobile. In tal caso, Eurobank può accettare l'immobile di proprietà del cliente (il suo valore) come contributo proprio, riducendo così il margine sulla seconda ipoteca proposta.
La banca può concordare con il cliente che i fondi derivanti dalla futura vendita di un immobile saranno trattati come contributo proprio per l'acquisto o la costruzione di un altro immobile. Questo tipo di contributo proprio può essere effettuato dal cliente durante i lavori di costruzione dopo il pagamento di alcuni fondi da parte di Eurobank. Il contributo proprio sarà la differenza tra il valore dell'immobile di proprietà del cliente e l'importo del mutuo che lo addebita ancora. Tale soluzione comporterà una riduzione del margine, ovvero il tasso di interesse, e quindi abbassare il costo del finanziamento. Affinché i proventi della vendita possano essere trattati come contributo proprio, l'immobile di proprietà dovrebbe essere venduto prima del completamento della costruzione del prossimo immobile.Il ricavato della vendita deve essere investito anche nella costruzione.
Nel calcolo del merito creditizio si terrà conto della rata del finanziamento in corso, tuttavia Eurobank potrà concedere un finanziamento rifinanziato per rimborsare il finanziamento già detenuto.
Eurobank può proporre un periodo di grazia per entrambi i prestiti, ovvero sospensione del rimborso del capitale fino a 3 anni. Saranno richiesti solo interessi e premi assicurativi.
GE Money Bank
La rata del finanziamento che già possiedi verrà presa in considerazione nel calcolo del merito creditizio del cliente, e quindi la abbasserà. La banca non conclude accordi in cui il cliente si impegna a rimborsare il prestito già in suo possesso. In una situazione del genere, la banca può proporre una soluzione diversa: utilizzare l'offerta "rate inferiori di 10 anni" per il secondo finanziamento. Il cliente paga solo interessi fino a 10 anni, quindi la rata del prestito può essere inferiore in quel momento fino al 30%, il che significa che il cliente avrà un merito creditizio maggiore. Il prestito è disponibile in grandi quantità e la durata massima del prestito è di 40 anni.
Metrobank
In una situazione in cui il mutuatario possiede una seconda proprietà che intende vendere e che limita la sua capacità di incorrere in un'altra responsabilità, Metrobank può concedergli un nuovo prestito. La condizione per l'erogazione del prestito (o l'erogazione di una qualsiasi delle prime tranche) sarebbe in questa situazione fornire un certificato di chiusura del prestito, che ne riduce il merito creditizio. È una soluzione standard utilizzata da Metrobank. In casi individuali - adeguatamente argomentato - può entrare in gioco una soluzione diversa.
Affidabilità creditizia stimata
Quanto dovremmo guadagnare per avere una solvibilità sufficiente per contrarre un secondo prestito? Supponiamo di avere 150.000 rimasti. mutuo sulla vecchia proprietà. Tuttavia, vogliamo acquistare un secondo appartamento del valore di 300.000 senza il nostro contributo. Ipotizziamo inoltre di voler contrarre il rimborso del nuovo finanziamento per un periodo di 30 anni, e la banca non accetti di non includere il prestito attualmente rimborsato nel calcolo del merito creditizio fino alla vendita del vecchio appartamento. Il nostro merito creditizio deve quindi essere sufficiente a far fronte all'obbligazione per un importo di 450 mila …
A quale guadagno sarà possibile, ipotizzando che la famiglia abbia tre persone e non abbia obblighi finanziari aggiuntivi (limiti di carte di credito, altri prestiti)?
| Reddito mensile | Affidabilità creditizia per prestiti: | ||
| Schifoso | netto | elettori | in franchi svizzeri |
| 15 mila | 9,9 migliaia | 853,3 migliaia | 682,7 migliaia |
| 10 mila | 6.6k | 568,9 migliaia | 455,1 migliaia |
| 8 mila | 5.3k | 456,8 migliaia | 365,5 mila |
| 6 mila | 4,0 mila | 344,8 migliaia | 275,8 migliaia |
| 4 mila | 2,6 mila | 125,4 migliaia | 100,3 mila |
Maciej Bednarek
eHipoteka.com
